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群租之治
时间:2019-04-18

      


 

 

群租缘何成为城市管理顽疾

/黄磊

 

 

群租房发生事故或许具有偶然性,但群租乱象成为治理难题却绝非偶然。它像是城市急剧发展带来的急性病,却又表现出不温不火、长期存在的慢性特征。但无论如何,防治群租乱象已成为城市精细化管理必须迈过的一道坎。

 

不可忽略的隐疾

2018115日,济南市凤凰国际小区北区某高层住宅一户群租房发生火灾,着火原因是电动车在室内充电起火,万幸的是物业及时发现并迅速扑灭,才没造成人员伤亡,否则高层住宅着火的后果不堪设想。据了解,该住宅本有140多平方米,却被隔成了7个独立的住户,里面住了8个人。

消防隐患只是群租乱象的冰山一角,噪声扰民、卫生脏乱、物品失窃、偷窥猥亵等问题也屡见于报端,照理来说无论是公安、消防还是城市管理等部门都可以对群租进行管理,然而分块管理就像“九龙治水”,难以形成合力,即便采取了阶段性的联合行动,也往往会出现“治理、反弹、再治理”的恶性循环。

重要的原因在于,即便不少城市存在群租乱象,但除了北京、上海、广州等少数地方,很多城市并未出台规范性文件对群租现象进行规制。这方面的规制文件,就相关内容来说理应包含以下四个方面:其一是对房屋群租作出界定、明确承租人的权利和义务、设置必要的出租条件和禁止条件,诸如人均最低租住建筑面积的界定及人数限制;其二就是明确出租人义务,对租赁住房不得损坏、变动承重结构,需确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效;其三对超人数、集中租住的房屋租赁要登记备案,从而更好地跟进管理;其四就是对违反相关规定的行政惩罚。

由于缺乏规范性的规制文件,各部门在执法过程中只能从《消防法》《治安处罚法》等其他法律法规寻找依据,或者只能以危险发生、损害结果发生为导向,这就难以预防和警示。原本应该联合规制、提前防范的行为,被分解并退守到不同的管理领域各自为战。当规范的界限难以明晰,民众显然也无以适从,租房市场上不断试探底线的行为就难以避免,人们很容易将群租视为一个愿打、一个愿挨的民事关系,再加之房东乃至二房东、三房东可以借此渔利,群租客可以支付远低于市场价的房租,这种貌似多赢的交易往往一拍即合,至于安全、卫生等其他问题,在低价面前往往变得不值一提。   

 

大城市病的并发症

缺乏普遍性的有效管制,并不代表没有范例。早在20117月,上海出台了《上海市居住房屋租赁管理办法》,经2014年修订,规定“出租居住房屋,每个房间的居住人数不得超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外),且居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米”,同时出台了多项配套管理制度。同样,北京市、广州市分别在20137月、201710月出台相应规定,主要都是明确规定出租房屋人均居住面积、每个房间居住最多人数,对违反规定的相关惩处措施等,这些规范性文件内容可以说已较为齐全。

在管理举措上,一些社区也运用互联网智慧管理、大数据技术等进行相应防范。比如上海徐汇区部分社区,就将居民楼门禁卡与街道和居民区的智慧社区平台联网,一旦发生门禁卡群用、多用等情况,居委会就会在第一时间上门排查。又如一些社区,会对居民用电、用水情况进行数据分析,当数据大大超过正常消费水平时,居委会就会排查是否存在群租、传销等情形。

然而,即便采取了这些管理措施,依旧很难杜绝群租现象,黑中介、群租客们像游击队一样,与治理部门玩起猫捉老鼠的游戏。之所以久禁不止,是因为群租现象的背后,有着多种深层次原因。省钱是群租的直接原因之一。但当我们上升到现象层面来看,就会发现群租现象并非随贫穷而来,相反,群租乱象反像是一场富贵病,更多发生在经济发达城市,而且往往是伴随着城市人口的迁徙和集中而来,可以说是大城市病的并发症。

随着更多城市进一步放宽户籍制度,加之为吸引人才落户所制定的多种政策,很多城市迎来常住人口和户籍人口的增长高峰期。仅天津在20185月出台人才新政一天后,申请落户的人数就达到了30万。除北京、上海人才净流入率相对出现降幅外,广州、深圳、杭州、长沙、重庆、西安等城市也有较大的人口增量。但人才引入的数据背后却隐藏不少问题:不少二三线城市在引进人才后,当地房价短期内剧涨,甚至出现一房难求的局面,相关的财政补贴、福利政策难以冲抵房价带来的冲击。不仅如此,我们不能仅看到金字塔尖的人才流动,却忽略塔基上还有庞大的外来务工人员。据智研咨询数据统计,2018年中国房屋市场租赁人口约为2.21亿人,庞大人群意味着饮食起居的海量需求,当城市资源难以满足时,就会出现交通拥挤、住房困难、环境恶化、资源紧张、物价过高等一系列大城市病,群租只能说是其中的一个侧面。   

 

房租,难以承受之重

租房是大多数流动人口的不二之选。这种迫不得已的“刚需”,在资本的眼中就是利润二字,在缺乏有效管制之下,资本的介入和运作将租房市场弄得混乱无序,群租乱象可以说是火上加油的结果。在20186月,上海易居房地产研究院发布一组租房收入比(即房租在租客收入中所占比例)数据显示:许多城市的租房收入比已经超过30%,北京、深圳、上海、广州,分别为58%54%48%38%。随着这种租金涨幅,租房收入比还会继续攀升。在这种背景之下,增加合租人成为一种无可奈何的选择。据智研咨询调查统计,85后、90后及95后租客中超过80%选择合租。选择合租的主要原因在于可以分担房租,分担水电物业等杂费,也是大部分人选择合租的初衷。当合租租金都变成难以承受之重时,超过承载的群租就成为必然。

每个人都是自己利益的最佳代言人。站在房东的角度,他看到的是租售比,即需要多少年才能收回自己购房的成本。当前国内主要城市的租售比都在1450 以上,这意味着各城以租金回收成本的期限至少在37年以上,部分城市甚至在70年以上。这种情况之下,只要没有强制性的制约,房东并不会把群租当成“雷区”,相反,要将其视为可以更高产的富矿。

站在求租者的角度,他们看到的却是租房收入比。《2018高校毕业生就业安居报告》显示,八成毕业生希望租金低于2000/月,近半接受30%工资用于租房,但实际上这也只可能是期望而已。根据该报告统计,北上深广租金每平方米每月租金分别为93.58元、77.49元、81.33元、51.13元,按2000/月的租金期望值来算,只能选择到更加偏远的郊外合租,或者选择更多人分担租金群租。

 

精细化管理的未来

从打工仔、农民工到第二代农民工、城市新移民,不仅流动人口数量在变化,城市主体结构也在发生变化,带来的是不同人群、不同层次的需求。既有基于生存权的基本需求,也有更高的居住权、教育权等诉求,这和最初的进城务工发生了很大变化。

融入城市的需求,让群租乱象治理变得更加复杂,一旦措施不当,解释、后勤保障工作不到位等等,都极易被戴上歧视、驱逐的帽子,挑动社会脆弱的神经。这也正是对城市精细化管理要求的原因。如何将城市尤其是超大城市管理像绣花一样精细,这无疑是城市管理者们需要深思的问题。就群租乱象而言,以下几个方面亟须解决:

其一,需要有管理优化、执法规范、安全有序的城市管理体制机制。一方面要通过立法对群租行为进行更详尽的规范,对违反相关管理规定的需要有配套的惩治措施;另一方面要建立常态化的联合执法机制,充分运用好居委会等平台,耐心细致做好疏解工作,多方面防范安全事故的发生。

其二,需要调动民众积极性,将精治与共治结合起来。在城市治理中,公众既是主人翁,又是受益者,也是最具有话语权、最有切身体会者,公众参与得越广泛,诉求表达得越充分,对完善政策、科学决策的帮助就越大,管理才能更加精细、更具成效。

其三,治理大城市病的宏观举措。这不仅要让城市实现产业结构的调整,也要注重规划发展城市群,以卫星城市、组团式城市等方式,重新定位城市的核心功能,疏解过度集中的状况。

其四,加大对租赁市场的调控力度。通过增加公租房、廉租房等方式,增加租房供给。通过推动企业集体租赁宿舍等方式,强化租赁管理,既要使市场在资源配置中发挥决定性作用,也要切实发挥政府作用。

 

 

 

城市群租治理法治化探析

/梁春程  许雯雯

 

 

随着我国城镇化进程的发展,人口流动规模和频率空前增长,上海作为全国一线的特大城市,外来人口导入长期保持高位运行,大量的外来人员来沪务工、求学与定居,推动了城市的经济、社会、文化等各方面的繁荣,但同时也给城市管理和社会治理带来一些棘手的难题,群租问题就是其中之一。本文以上海市近年来群租问题立法、司法、执法的工作情况为基础,从立法、司法、执法等角度探讨群租整治存在的问题及多重原因,并提出相应的对策建议。

 

上海群租问题的现状及危害

“群租”一词最早是由上海市在2006年提出,但现有法律法规或者政府规章并没有明确使用群租的概念,因此其并不是一个正式的法律术语。目前上海治理群租问题的主要法律依据是住建部的《商品房屋租赁管理办法》(2011住建部令第6号)和上海市政府的《上海市居住房屋租赁管理办法》(2011上海市府令68号,2014年修订,以下简称《办法》)。具体到违法群租界定的标准上,2014年上海市社会管理综合治理委员会办公室等十部门联合颁布的《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理工作的实施意见》予以明确:一是规定最小出租单位,不得将一间原始设计为居住空间的房间分割、搭建后出租,或按床位出租;二是规定居住人数限制,除了有法定赡养、抚养、扶养义务关系的情形外,出租居住房屋,每个房间的居住人数不得超过2人;三是设定最低人均承租面积,居住使用人的人居住面积不得低于5平方米;四是禁止居住特殊空间,不得将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等其他空间予以出租;五是禁止员工宿舍与普通住宅混同,不得把居住物业管理区域内的居住房屋出租作为单位集体宿舍。如果房屋租赁行为违反了上述五个禁止性规定就属于违法群租,需要依法整治。

从分布特点看,群租房屋呈现“老少新多、外少内多”的趋势。 所谓“老少新多”是指新建住宅小区群租现象较多,其中一些动迁房小区和单位面积较大的次新房小区的群租现象严重。老小区由于产权人的入住率较高以及房屋结构不适宜群租,故大多是多人合租而基本没有大规模群租现象。所谓“外少内多”是指交通便利的地区、医院周边地区、距离市中心较近的区域的群租现象较多。从房东情况看,据房管部门不完全统计,除了少部分炒房客和拆迁户之外,绝大部分的群租房都是由一批“职业二房东”控制(其中也包括一些房产中介),而且根据地域划分形成规模团体,内部则达成一定的同盟,统一房屋的分割、出租的渠道、租金的标准。从房客情况看,群租客主要为刚毕业的大学生、外来就医人员、外来务工人员,等等。

一是治安违法案件高发。群租屋内人员密集、成分复杂、流动性强,容易发生人际冲突,进而引发盗窃、伤害等治安问题。二是消防安全隐患较大。通过检查可以发现,群租屋内普遍存在分割隔断、空间狭小、杂物堆积等现象,疏散通道不畅,尤其是水、电、煤、气管线私接、乱接、乱用等更是存在大量消防安全隐患。三是滋扰周边住户正常生活。群租房屋往往会改变建筑结构和布局,拆改管线及配套设施,破坏房屋承重结构,严重影响房屋结构安全。群租人员众多,难免存在深夜进出、活动喧闹、不讲卫生等不良生活习惯,容易干扰相邻业主正常生活,降低小区居住品质,侵害他人合法权益,诱发邻里矛盾、摩擦。实践中除了原始房东与“二房东”之间的房屋租赁诉讼案件多发外,因房屋群租导致房屋损坏渗水、妨碍通行等相邻关系纠纷案例每年也有百余起。四是破坏正常的房屋租赁管理秩序。首先,群租现象通过密集出租获得丰厚利润,但对于合法的出租人或者商业酒店,造成不公平竞争,破坏正常的租赁市场秩序。其次,群租造成小区人口密度加大,物业公司需要花费更多的人力财力,不少业主因为群租往往会投诉物业、拒绝缴纳物业费,增加物业管理难度。

 

群租整治难原因何在

“需求决定供给”的经济学视角看,群租现象背后有着更为深层次的原因。近年来大城市房屋租售价格高涨,而选择群租的群体大多无法负担高昂的房价或房租,群租这种较为廉价的居住方式便自然产生。这不仅是城市化迅猛发展过程中大量流动人口涌入城市造成居住需求急剧增加的结果,也反映出低收入群体对居住需求的供求矛盾难以调和的困境。根据1933年国际现代建筑协会《雅典宪章》要求,城市规划主要应围绕居住、工作、游憩、交通等四大活动进行,如果从居住地点到工作场所距离很远、路途交通拥挤,则会损害城市人的身心健康。为此,群租人员需要在通行成本与居住成本之间寻找平衡点。轨道交通沿线的大型动迁安置居住小区房屋大量空置、大户型租金较高,使得通过“群租”降低居住成本的特殊方式得以盛行,这也反映出城市功能规划和房屋资源统筹的不足。

群租问题整治难与目前群租中“二房东”的规模化、专业化密切相关。专业化、规模化的“二房东”队伍,他们看准群租市场的利润空间,将租赁的整套房屋装修间隔成多个小间用于群租,赚取租金差价牟利。同时,由于他们长期从事群租行业,信息互通、互相帮助,对于如何应对检查执法有着一定的“经验”,在群租整治过程中往往抵制赖租、无理索赔、煽动对立,也成了群租整治中的一大顽疾。

违法群租整治困难的另一个根源性问题是行政执法的成本效益核算极低,现有的行政管制措施并不能对违法群租利益产生很大的触动。以对一个三室两厅的违法群租房的执行环节为例,单凭街镇或者房管部门执法人员人数过少,可能会诱发被执行人的对抗,也难以防范被执行房屋内财物看管清点存在争议等问题,所以街镇一般要动员房管、公安、综治等多个部门至少20人以上的队伍,如果存在违章搭建或改变房屋结构用途的情形,还需要聘请专门的拆房公司。这样的一次执法活动至少需要提前一周准备,各部门事先都要做好应急预案和分工协同,执法的时间和经济成本不可谓不大。而二房东往往在群租整治力度降低后又卷土重来,请装修队还原恢复速度很快,但成本不过数千元。

 

群租治理的对策建议

完善群租问题治理相关立法保障。针对目前群租治理中的一些瓶颈问题,可以通过完善相关立法保障加以解决。一是促进群租问题治理专业立法。依据现有的行政法规和规范性文件,参考公安消防监督检查程序的期限和方式,尽快就群租整治的执法主体、证据规格、执法形式、具体程序、行政不作为的后果以及追责等形成操作性细则,并在经验积累成熟后制定地方性法规,为国家专门立法提供有益的行政执法实践经验。二是明确群租整治的执法主体职责。根据相关法律、法规以及地方政府规章的规定,房管部门是查处群租的职能部门,街道办事处是治理群租的协调机关,但二者执法力量和权限的缺乏导致其牵头治理该问题阻碍过大,需要建立区级“违法群租整治”工作领导机构或者直接按照属地管理原则委托街镇进行综合执法,统一指挥和协调区域违法群租整治和行政执法工作,提高群租整治工作的权威性、组织性和协调性。三是进一步加大群租相关主体的法律规制,要求出租人、承租人和中介机构对房屋的租赁情况及时备案,增加有关房东配合义务的规定,对于群租人员拒不开门、不配合调查的,执法部门可以通知房东协助开门配合,房东拒不配合的,可以对其进行行政处罚。建立群租“黑名单”,对于曾经从事群租且拒不整改的“二房东”或者中介机构,除了予以罚款之外,再次发现群租情形的,可以直接进行行政处罚,并纳入个人联合征信系统。

完善立法是整治群租的重要途径,但同时还要有相应的制度保障法律内容成为现实,增强群租治理的执法保障。一是充实专业骨干、加强队伍培训、完善执法记录仪等硬件配备,确保执法部门对群租行为具备发现、取证、告知、催告的能力,促进行政执法规范化。二是加强行政执法协助,街镇、综治、房管、公安、工商等行政执法主体之间应建立违法群租执法合作机制,拓展实有人口信息采集室功能,建立起房屋租赁和人口管理关联机制,强化工作合力,提高打击效率。三是建立违法群租行政处罚后续监督机制。房管、消防、公安等部门应当以被行政处罚过的群租房为后续跟踪检查监督的重点,加强对房屋产权人的宣传教育,劝导其依法依规租赁房屋,确保行政执法的持续效果。对群租行政处罚中的承租人进行教育宣传,要求外来人员到公安机关办理相关登记手续,以登记内容监督承租人再次出现群租的情形。四是针对大部分执法部门无直接强制执行权,申请法院强制执行执法周期长、威慑效果不佳等问题,一方面依托公安、消防,加强群租房屋火灾隐患排查整治,另一方面与法院建立联席会议等沟通协调机制,探索开通违法群租房屋强制执行快速通道,在法定程序内快收、快审、快执。

建立群租问题治理网上办案系统。充分运用现代科技手段,促进信息化和大数据应用与执法办案体制改革深度融合发展,有助于推进各项社会治理工作向深层次迈进。以上海百事通信息技术公司研发的网络平台和SaaSSoftware as a Service,软件即服务)为例,该平台包括“群租房”数据高危预警系统(数据来源有:一是通过对接房管局数据,将全区房屋租赁合同备案数据对接到该系统中;二是群众重点举报的群租行为所在小区、门牌号统计;三是职能部门网格化巡查、调查发现的群租数据)、群众举报“群租”登记系统、对应各辖区街道对举报问题分类分流操作系统、转交各职能机关的处理系统、问题反馈系统。该集成系统能对日常巡查、群众举报的群租问题由各辖区内的街道进行分流并按照统一设定的处理期限进行流转,转交给相关责任部门依法进行处理,各部门按照《行政处罚法》《行政强制法》的程序在线办案,全程留痕,并在法定期限内办结有关案件反馈至各辖区街道同时抄送给举报群众。通过该系统能够明确各职能机构的分工,严格遵守法定程序期限,同时防止各机关相互推诿,上一级政府同时可以对该系统中各职能部门进行绩效考核,作为各级机关效能的考核依据,有力解决了上述信息获取、执法规范、投诉答复、监督考核等难题。

构建房屋租赁疏导和自律机制。对于“群租”行为不能只靠“堵”,更要进行疏导,低收入人群的住房保障问题应是题中之义。一方面,在群租较为严重的街镇增加针对特定外来务工人员的廉价租赁房屋供给,建议建立低收入人员租房管理系统,开放低收入人员的网上登记功能,重点对其租房需求、收入情况进行登记和审核,分阶段、分步骤、分批次解决好低收入人员的廉租房问题,并对其进行宣传、引导。如不能短期内解决其廉租房问题,可与用人企业协商统筹建立来沪人员集中居住点或者适当给予特困人员相关住房补助。鼓励公共租赁住房运营机构、社会专业机构等,收储社会闲置房源,开展居住房屋代理经租业务,并给予政策优惠和管理指导,逐步扩大租赁住房供应规模,优化租赁住房供应结构,稳定住房租金水平,从而减少群租市场的需求量。另一方面应当充分发挥居委会、业委会、业主大会、物业服务企业的作用,通过修订完善业主管理规约、赋予物业服务企业相应管理职责、办理房屋租赁合同登记备案、相邻业主提起民事诉讼等方式加强居民自我管理。特别是街道办事处,应当对违法群租重点小区的业主委员会和物业管理公司进行宣传教育和法律指导,鼓励业主委员会就本小区内的群租治理问题按照《物权法》《物业管理条例》等有关规定进行自治,制定符合本小区全体业主利益的管理方案,实现群租问题自律自理。

 

 

群租两面说

你眼中的鱼龙混杂,是我眼中的人生百态

/本刊记者 杨皓

 

 

近些年来,伴随城市化的发展,“群租”一词愈发多地被提及。群租之于城市,有如文身之于身体,总有些许污名的色彩。于是我们看到,城市管理者在为杜绝群租出谋划策;小区住户为了避免自己小区出现群租现象相互监督;各类媒体也鞠躬尽瘁,屡屡为人们展现群租背后的不堪景象。值得玩味的是,多年来力度不减杜绝群租取得的效果似乎并不令人满意,群租现象也远未从社会上消失。

然而,从现实意义上来说,被称为“鸽子窝”“豆腐房”“蜗牛之家”的小面积隔断群租房之所以能长久地存在于都市之中,恰恰说明这至少是当下异乡旅居人解决居住问题的一大办法,无关政策,无论对错。

 

鱼龙混杂无奈之选

阳同学是湖南株洲湘南学院的一位大四男生,今年三月,他才刚刚结束了为期一年的群租生涯。

“我是为了备战考研才选择在外租房的,我们寝室里有的同学比较贪玩,晚上经常玩游戏到凌晨两三点才睡。因为我要复习考研嘛,每天一早起床去图书馆复习,为了晚上睡觉能安静一些就萌生了在外租房的想法。”阳同学表示。

阳同学租住的是一间群租房,房间仅仅能放下一张单人床,每个月房租两百元不到。“因为我是学生,经济方面肯定是需要考虑的最大因素。当时其实有一个合租的单间,价格在四百元左右,但是我每个月生活费也就一千元,后来就咬咬牙选择了群租房。”阳同学告诉记者,“其实也知道群租房不安全啊什么的,都不用说什么火灾这种潜在隐患,就我住的房间,那个墙只是用简单的木板相隔,你要用点力推,那个木板还会发出‘咯吱咯吱’的声音。你说住着能有什么安全感。”由于阳同学在校内还有宿舍,相比于屋内其他租户,他几乎不用考虑自己物品的存放问题。因为群租房房间普遍较小,房间内一般无法放置储物柜,租户必须把东西存放于公用走道两旁的柜子中,安全并无保障。

“其实我当时备战考研,每天绝大部分时间都是在学校图书馆度过的,租的房子主要也就是晚上睡个觉,所以对我来说并没有多大的问题。”当被问及群租房是否给他带来什么困扰时,阳同学说,“如果说真要在这种房子里生活,我觉得自己是接受不了的。因为首先这里面人员太复杂了,基本上不出半个月就会有人员变动,很没有安全感;其次,说实话空间太小了,基本上除了躺在床上你也找不到更好地待在房间里的方法,至于洗漱不便等问题,就更不用提了。”

今年二月,阳同学得到了令他喜悦的消息:一年的努力终于换来回报,他如愿考上了武汉某高校的新闻学硕士研究生,当然,他也告别了陪伴他将近一年之久的那间群租房。关于这段群租经历,阳同学告诉记者,“这并不是一段很美好的租住经历,但这也是当时那特殊情况的解决办法。至少在我的能力以内,群租房是提高睡眠质量与经济限制两者之间所能找到的那个平衡点,即便它有种种问题,我还是感谢它的出现。”

 

人生百态个中真味

与群租的主要人群不同,他年龄将近四十,在以年轻人为主的群租者中,颇显另类。

他叫磊子,是一个山东爷们,两年前生意场上的失意并未能击垮他,反倒是让他有了豁出去的资本。“在经历了失败的创业后,我可以说一无所有,也正是因为一无所有,我决定去北京闯一闯。”去年下半年,磊子在北京四环附近租住了一个群租房,房间狭小而逼仄,仅能摆下的一张床,偏偏还是一张双人床。

“我睡在上铺,因为下铺每个月要多花50块钱。”磊子的上铺床位离天花板不过半米,他说每天睡前都会和天花板讲话,讲自己过去的人生经历。“我们这套120平米的房子,一共住了16个人,房子被分隔成五个房间,最大的两个房间住了四个人。要说起居住条件,那就很简单了——脏乱差挤四个字。”

相比居住条件,对于磊子来说,他更愿意向记者介绍自己关于群租房的特殊感悟,“说实话我挺喜欢这里的,我是个‘中年男子’,本身对居住条件就不怎么在意。在这里倒是有机会和那么多年轻的面孔相遇,我喜欢和年轻人待在一起,至少可以让自己不至于落伍。就说我下铺这个兄弟吧,他是个专科院校的毕业生,现在学历不值钱,他拿着家里给的钱到北京来报学习班学习编程。虽然不知道他未来会怎么样,但在他身上我能感受到那种向上和不服输的精神,要知道,这样的精神对现在的我来说是最需要的。隔壁房间还有一个在北京当司机的哥们,可能是工作需要吧,他非常注重个人仪表,你要是在外面遇到他,绝对想象不到他住在这么一个环境里。反正对我来说,这群租房里就是一个观察人生百态的西洋镜,如果性格相投,大家还能成为朋友,喝酒聊天,我还挺享受的。”

步入中年的磊子如观察西洋镜一般观察群租房里的其他租户,其他租户也定会如看西洋镜那样看这位与众不同的群租者。在许许多多普通人面前,去苛责房价太高,租金太贵,政策不友好也许毫无意义;然而一个理解的眼神,一句真诚的鼓励,或许更有几分实际意义。

异乡人,人生蜷足不出户,道路那复知艰阻。

 

 

海外群租管理

相关法律规定

/高荣伟

 

 

在不少海外国家和地区,租房居住的人口占比较高。尤其在大中城市里,上学、找工作、短期居留等原因形成的流动人口,都要靠群租房解决住的问题。群租房在解决住宿问题的同时,也产生了不少问题,诸如违规装修、安全隐患、邻里纠纷……

群租房是城市化进程中的“顽疾”,由群租房引发的公共安全事件和各类纠纷、矛盾屡见不鲜。为保障居住者的合法权益,当地政府有的依靠重罚违规房东,有的立法、抑价、补贴等多管齐下,有的则通过大建公租房满足租房客的需求。不同的国家和地区都有不同的做法。

 

美国:“二房东”负有监督作用

在美国,把至少3个互不相干的人或家庭租住在同一房屋单位、共用厨卫设施的情形定义为群租。美国群租现象很普遍。房主(即大房东)可将房屋租给“二房东”,也有两三家同租一套公寓的,也有十几或几十人同租一套房间的现象。

19世纪末,纽约州警方曾发现在一个小小的地下室里挤住着数十人,一张床铺几个人轮流睡觉。1929年纽约州专门制定了《纽约州群租法》,对用于群租的住宅在住房面积、高度、防火、上下水、照明、通风、采光、厨房、厕所等方面提出了全面、翔实的建筑要求和规定。

美国群租法律规定,在租用一处房屋或单元房时,如果签约人是一个人,那么他/她的直系家庭,包括配偶和子女可以与他/她同住该处。此外,他/她还可邀一名与他/她没有血亲关系的人以及这个人所生的孩子同住该处。如果几个人共同签约租用一处房屋,那么他们不能再带其他人同住该处,不能再有男女朋友留宿。如果他们中的一个人搬离,那么只能再补一个人代替,不能随意增加人数。期间,他们可以以书面方式,向房东推荐新人以便分担费用。

1998年美国住房与城市发展部公布住宅居住人数的基本原则,规定每间卧室只能居住2人,严格限制居住人数。此后,各州政府根据住宅居住人数基本原则,相继制定详细的法律规范群租行为。

事实上,在美国,租房客很少从房东那里直接租房子,而是从一个被他们称为“经理”的人那里租的房子。所谓的“经理”其实就是“二房东”。房主将房屋租给“二房东”,再经由“二房东”租给其他人。“二房东”与房主签订协议,替房主代理出租事宜,遵守所有相关法规。一旦签订协议,“二房东”即负有监督和管理的责任,如果监督不力,租房过程中房子出现问题,房主可以要求“二房东”进行赔偿。

美国各州都制定了比较完善的规范群租的法律,一旦出现纠纷,可以依据法律解决。2013年,Airbnb因涉嫌违反纽约《群租律》和《税收征管法》等收到了来自法院的传票,被要求公布房主的数据信息。媒体报道,当年,纽约州通过一个新的《群租律》,规定 A 级房屋租期不得短于 30 天。对此,纽约州一名检察官表示,Airbnb违反了《群租律》第14.8a)“A级房屋是用于临时居住的房屋,包括公寓、工作室、两层楼的公寓套房,只能由同一个自然人或者家庭临时居住30天或以上”的规定。根据该法第304规定,“违反本法的行为构成轻罪”。201410月,纽约州检察官Schneiderman出具了一份名为Airbnb in the city的报告。根据Airbnb提供的数据信息,基于201011日至201462日(审查日期)的报告指出,Airbnb72%用于短租的房屋都违反了《群租律》,还欠了330万美元的未缴税款。

美国各州法律大同小异,大致都有以下几条:一、房主要出租房,先要取得政府颁发的出租许可证;二、“二房东”替房主代理出租事宜,要遵守所有法规,不能多招房客。另外,“二房东”负有监督的责任,一旦出现问题,房主可以依据法律要求“二房东”赔偿。事实上,在美国,很多邻里发生了纠纷,不用诉诸法律,只要拨打“911”报警电话,警察往往会在几分钟内赶到,出面予以干预。所以,群租者必须与所住房屋的邻居“井水不犯河水”,安静生活,不去惊扰邻居。

 

英国:颁布“群租法”

英国颁布的群租法(house in multiple accommodation act),同样把至少3个互不相干的人或家庭租住同一房屋单位、共用厨卫设施的情形定义为群租。

在英国,“私房出租”是住房市场的必要组成部分。在私房出租中,以群租房的问题最为突出,最普遍的问题是居住面积较小、消防安全不达标、厨卫设备不配套、缺乏管理或蛮横管理等。其中,还包括改造棚屋车库,非法出租等问题。

对此,英国政府出台了十分详尽的法律条文,使群租过程中遇到的各种问题都有法可依。为了加强管理,2004年,英国制定了《住房法案》。该法案把群租定义为:至少3人或超过一个家庭居住;所有房客共用厨房、浴室或厕所。《住房法案》还对群租屋的出租和租用做出了相关规定。2006年,英国颁布了《多人租房申领许可证令》(Licensing of houses inmultiple oc-cupation),并于当年46日正式实施。

法令规定,凡出租房超过3层、租户超过5人并共用厨卫沐浴设施的,房东必须事先缴费申请许可证,并接受审查。要拿到这张许可证,房东不仅每5年需缴纳一笔可观的许可证费,本人还必须没有犯罪前科,也没有违反过群租法律。若房客在租房过程当中受到房东的利益侵害,房客还能通过当地政府主管部门进行反映,这一切信息均在英国政府网站上有详细体现。

媒体报道,对私房出租,尤其是群租房的管理成为英国政府近年来住房政策的重点之一。《多人租房申领许可证令》正式实施后,对于违规群租房者,英国政府予以严格的监督和管理,违规的房东将面临2万英镑的罚款。

据英国《星期日泰晤士报》报道,英格兰东南部伯克郡斯劳区区政府斥资2.4万英镑(1英镑约合10.04元人民币),购买了携带热成像设备的小型监察机,对全区各个街道进行扫描式拍摄,并对每个建筑做精确的3D地图,“目的在于发现房东改造的非法群租房”。通过两个小时的夜间飞行,这架“间谍”飞机共发现了210个可疑的非法“蜗居点”,其中多为棚屋或车库。在随后几周时间里,警方介入调查,在蜗居点中发现约3000名居民,当中有不少为非法移民。警方对房东开出重重罚单,并表示若非法搭建的棚屋条件特别简陋,其有权勒令将其拆除。

值得一提的是,对出租房的标准,《多人租房申领许可证令》给出了细致的要求,比如13人共用的厨房面积不得小于5平方米,5人共用厨房面积不得小于7平方米,一个厨房至多5人共用;燃气安全证书须一年一检;房东必须为每间出租房安装烟雾报警器,等等。如不符合以上标准,房东必须立即整改,否则将被吊销许可证。

 

澳大利亚:4名陌生人居住同一房间可被视为违法

近年来,澳大利亚群租现象变得愈加泛滥,尤其是一些高层公寓,越来越成为群租房的热门选地。在墨尔本市,甚至出现一铺难求的窘境,很多情况下,一套群租公寓的租户可达到十多人。

“租住在这里的人,大多是一些手头拮据的留学生、低薪打工者以及游客等,他们动辄需要交纳数百元才能从无良房东那里租来一个床位。”《墨尔本时代报》称,一些无良房东将其位于墨尔本的高层公寓改装为“背包客旅馆”,在本就拥挤的卧室甚至客厅内摆满双层床,对外公开出租床位,一个床位每周的租金可达到200澳元。

在房屋租赁网站上,大量租房广告显示可提供可供3人或更多人居住的合租房,包括一套位于墨尔本Dunlop 大道的公寓。租房信息显示,这套公寓为4居室,家具齐全,现有租户为6人,且国籍各不相同,每个床位的租金为110150澳元不等。租房广告中写道,“若4周一付,每周租金为110澳元;若两周一付,每周租金为140澳元……适合背包客、打工度假签证持有者、学生、游客等想要轻松往返于城市的人。”

事实上,不单在墨尔本,悉尼的群租现象也十分常见。“你能想象在一个3房独立屋里面摆了58张床吗?这是Ultimo一个不显眼的3房独立屋,但是在里面,采访人员震惊地发现19间临时凑合起来的房间内挤进了58张床。平均