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租房时代
时间:2018-09-28

  

 

租房,房租,这是近段时间最热民生话题。

数据显示,7月份中国十大城市租金环比均有所上涨。其中,一线城市的北京、上海、深圳的租金涨幅最大,北京7月份房租同比上涨3.1%,部分小区甚至涨幅超过30%

在限购限价房市新政的高压下,一、二线城市的租房市场出现了如此势头凌厉的上涨,让进入大城市打拼的年轻人再次感受到生活的艰辛与不易。

房价稳定的形势下,房租暴涨,是市场供需推动,还是资本人为干预?诸多调查指出,此轮房租快速飙升,长租公寓等中介平台通过“租金贷”等融资方式进行的激进式扩张是为祸首。

租房时代已经到来!本期策划通过对中国一线城市租房市场变迁数据收集、租房主体的生活体会以及法律人士从长租公寓“租金贷”角度对房屋租赁法律风险的提醒,到专家对海外租房市场经验和法律法规的介绍等一组文章,多层面多角度对此热点进行了观察和解读。

本刊编辑部

 

 

一线城市十年租房变迁

 

/本刊记者 张程

 

 

过去十多年,中国一线城市的租房价格随着房价的快速上涨也水涨船高。在2007年—2016年的十年间,北京、上海、深圳、广州等四大一线城市的商品房销售价格平均涨幅达到2倍,其中深圳以221.33%的涨幅领跑四大一线城市。与此同时,中国一线城市的租房价格也亦步亦趋、随之上涨,但是由于两个市场截然不同的商品属性,租房市场的价格涨幅远小于房价的涨幅。

中国租房市场的另一个现实是:出租房的整体居住环境和质量在不断提升。随着社会经济的发展,商品房供应的增多,过去十年,一线城市的租住房质量有了很大提升。棚户区、城中村、群租房等居住环境较差的房源逐步退出市场,取而代之的是符合现代建筑规范的公寓房。不过虽然租房市场的整体质量在不断提升,但是由于买房和租房两个市场截然不同的商品属性,中国人在买房和租房的问题上更倾向于买。

 

房价十年三涨

中国租房市场的整体价格呈现出了跟随房价上涨而上涨的趋势。从时间上看,比房价的上涨时间稍显滞后。这是中国租房市场价格传导机制的一个特点,基本上在房价上涨接近尾声之后,房租才开始上涨。

过去十年时间里,中国一线城市的房价总体而言经历了三轮上涨。在2008年之前的三到四年时间里,一线城市的房价经历了第一轮大涨,至2007年高潮时,一线城市的房价基本上都已经翻了一番。2008年,由于受到国际金融危机的影响,中国的房地产市场出现了严重的衰退,一线城市的房价增长速度明显下滑,其中深圳当年的商品房销售均价下滑接近10%,在四个一线城市中跌幅最大。中国房价的第一轮上涨也在这场国际金融危机的大背景下结束。

但是随着中国政府挽救经济危机措施的陆续出台,中国房价的冰点期很快就过去了。到了2009年下半年,一线城市的房价就开始复苏了,并出现了报复性的增长。其中上海当年的商品房销售均价同比上涨达到惊人的57%,远超其他三个一线城市房价的增长速度。不过很快,这一轮房价的上涨势头就被政府出台的房地产调控政策压制下来。

2010年—2011年,中国政府密集出台了多项限制房价疯狂上涨的政策。20104月国务院印发了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,次年126日, 国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施,要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。受到这些限制性政策的影响,一线城市的房价迅速降温。

与此同时,各地方政府也积极响应中央政府的号召,分别出台了区域性的房地产调控政策,其中以北京在2011年初出台的“进一步加强房地产市场调控工作的通知”尤为著名,提出“外地人购房需提供5年纳税证明”被称为最强限购政策,而这也使得户籍和房产进一步绑定。

政府出手之后各地的房价得到了明显的遏制,其中北京2011年的商品房销售均价同比出现了下滑。其他一线城市的房价也出现了不同程度的下滑。

2013年政府的调控政策逐渐趋于中性平稳,这也使得一线城市的房价出现了不同程度的反弹,例如当年深圳的商品房销售均价同比上涨了25%,其他城市也出现了不同程度的上涨。

第二轮房价的上涨潮随着政府调控政策的松紧而出现了不同程度的波动,从2009年一直持续到2015年上半年。这一时期房地产市场从一开始的暴涨,到后来进入一个有涨有跌的相对平稳期。总体而言,房价上了一个新台阶后在2015年上半年进入冰点期。

但是到2015年下半年,随着国内经济增长压力加大,政府改革提速,尤其是供给侧结构性改革的发力,提出了消化房地产库存的明确目标,使得沉寂了数年的房地产市场再次迎来了大爆发,进入第三轮上涨阶段。

2015年下半年开始,四个一线城市中,除了广州之外,其他三大城市的房价均出现了巨幅上涨,其中深圳当年的商品房销售均价上涨达到37%,领跑全国;北京和上海的增长幅度分别为20%25%。但是很快政府再次出手限制房价过快上涨。与前次不同的是,此次的限制性政策是“因城施策”,即热点城市根据本地房市发展的实际情况出台相应的应对政策。随着各地方调控政策的出台、限购限贷的全面升级,到2016年下半年各地房价增长势头基本得到遏制,涨势到2017年下半年基本接近尾声。

 

租金水涨船高

在过去十年三轮的房价上涨潮中,房租也呈现出水涨船高的趋势,房价/租金比在每一轮房价暴涨时都会被推高,但是在经过一个传导期之后,房价的涨幅也会逐渐反映到房租上,从而降低房价/租金比。但是总体而言,房租的涨幅要远小于房价。

以北京市为例,在房价上涨最疯狂的2009年,北京市当年的租房类居民消费价格指数只有102.2,同比上年仅增长2.2个百分点,但是在房价得到遏制后的2010年和2011年,租房类居民消费价格指数分别为110109.5,两年累计上涨了20个百分点。

租金的上涨与房价的上涨存在明显的区别,由于市场供求关系和租赁合同的制约,往往滞后于房价的上涨,且上涨的幅度相对房价而言比较缓和。从北京的租房类居民消费价格指数来看,过去十年房租价格始终处在正增长阶段,波动幅度不超过8个百分点。其他一线城市也基本呈现出这一特征。可见租房市场的市场需求弹性相对较小,因此价格相对较为稳定。

同时,从北京的房价和房租两者的上涨幅度来看,总体而言房价的涨幅要远大于房租的涨幅。2007年—2016年,北京的房价累积上涨了138%,而租金上涨幅度以租房类居民消费价格指数计算仅有51%,增长幅度远小于房价。由于购房市场和租房市场二者完全不同的商品属性,这一反差在短时间内还将保持。

 

租房市场行情渐变

租房还是买房,对于这一问题,在过去十年曾经产生了无数场的争论,尤其是每一轮房价暴涨时,迷茫的年轻人在“望楼兴叹”之余,总会有此一问。这个问题也成为了中国年轻人在规划未来生活方式时一个无法回避的问题。

2016年一线城市房价暴涨之时,网络上再次流行起来关于买房和租房问题的讨论。其中某网络论坛上的一个事例或许说明了一些问题。

一名网友献身说法,讲述了其收回一套出租了10年的房子的小故事。这名网友的孩子即将达到入学年龄,而这套租出去的房子恰好又对应着一个非常好的小学,所以这名网友决定把房子收回来,以便小孩上学。但是这套房子此前已经租给一个女孩,这个女孩连续租了8年,从毕业工作到恋爱、结婚,一直都在这个房子里度过,而且这对小夫妇现在正计划生子。原本房主也不忍心向租住了8年的房客“下逐客令”,曾打算在附近再买一套房。但是由于2016年开始北京的房价大涨,周围的房价已经涨到了超出该网友的能力承受范围,所以权衡再三之后,他还是要收回自己的房子。在房东要求收回房子的时候,这个女孩正在妊娠期。女孩很伤心,因为自己已经很习惯这个家,而且小区边上就是公园,她非常喜欢。但是没有办法,房东执意要收回房子,最后这个女孩不得不重新找房。

这虽然是一件看似不起眼的小事,却折射了中国房市多方面的现实。一是房地产并非简单的居住功能,而是一个捆绑着很多资源的综合价值体。房子跟户口挂钩,房子的位置也决定了住户所享受的各种公共资源的优劣。一旦外来者在大城市买房落户后,就可以享受大城市的更多政府保障,且教育及医疗资源更加丰富。中国无论是前100名的医院还是前100名的高校,都明显集中于大型城市。要享受优质的医疗和教育资源,就要买就近的商品房和学区房。正是由于这些捆绑的附属品,也产生了一些畸形的现象,例如有些老旧,甚至是危房的学区房,房价却奇高。

二是,中国租房者不仅享受不到各种附加在房子上的公共资源,而且居住权利也得不到保障,往往房东决定收回房子、或者涨房租时,他们根本无力对抗。这为租房者的生活带来了极大的不稳定因素。

三是,房子本身会随着经济增长所带来的地价上涨而升值,在过去十年中国一线城市的房价已经上涨了数倍,房产持有者也因此搭上顺风车,获得了巨额的财产性收入,显然租房者无法享受到这一点。

中国人经历了过去十多年房市的这种发展历程,对于租房和买房二者的选择问题已经越发明晰。对于租房市场和购房市场的不同需求和定位也越发清楚。拥有自己的住房已经成为年轻人组建家庭时的最重要追求目标之一。在观念改变的同时,中国一线城市租房市场上,除了房租上涨这一不利因素之外,可喜的变化是出租房的整体质量有了很大提升,租房者的权利得到了越来越多的认同。

随着中国城市化进程的推进,一线城市中的棚户区、城中村被大量改造;同时由于安全事故频发,政府部门对于群租房的打击也越来越严厉。因此这些居住环境差的出租房逐渐退出了市场,取而代之的是符合现代建筑规范的公寓房。近年来,随着政府大力推进“租售并举”的住房市场发展策略,资本开始大量涌入长租房领域,出现了许许多多的长租房企业。他们采取统一的装修和管理规范,与租户签订正式的租赁合同,不仅提升了租房者的居住环境,也给租房者的合法权利带来了切实的契约保障。

另一方面,政府也在积极推进“租售同权”,即租房者也部分享有购房相同的、附着在房屋之上的公共资源。例如2017712日,广州市政府办公厅印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,该工作方案中提出了“租购同权”概念,并明确赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。

随着经济的发展,国内一线城市的租房市场将越来越规范,出租房的整体品质也将有所提升;随着政府改革政策的推进,租房者也有望获得部分附着在房产之上的公共资源。另一方面,随着租房市场的规范和权利的提高,租金的水平也会出现一定提高。尤其是在资本大量涌入之后,会进一步刺激租金的上涨,如何让租房市场健康有序的发展,需要有更多的机制保障。

 

 

从长租公寓“租金贷”观房屋租赁法律风险

/余庭 上海观庭观盛律师事务所主任

 

 

当下快速飙升的房租早已让人们感叹“租不起”,而在租金暴涨的背后,是长租公寓等中介平台通过“租金贷”等融资方式激进式的扩张。虽然长租公寓推出的“租金贷”业务为经济条件并不宽裕的年轻人减轻了“押一付三、半年付甚至全年付”的租金支付压力。但也正是“租金贷”这种新型融资方式直接导致了许多长租公寓因资金链断裂、一夜爆雷,进而引发了众多中介平台、产权方、租赁方的法律纠纷。

 

一、“租金贷”——长租公寓给租赁市场埋的“爆雷”

什么是“租金贷”?租金贷是金融机构、金融消费平台为租客提供的房租分期付款的服务,让租客告别押一付三、半年付、年付等传统的交租模式。

“租金贷”的交租模式通俗来说,是长租公寓向房东承诺长期包租,租金由长租公寓按期支付,房东为了避免亲自收租的麻烦,就将收租事宜交由长租公寓统一包办,且长租公寓代管租赁房源;然后,长租公寓通过“押一付一甚至零押金、低服务费”等噱头来吸引租客,再假借“交租APP”等名义层层诱导租客签下贷款合同。实质上,是长租公寓以租客的名义进行贷款,在过程中哄骗租客绑定了身份证和银行卡,租客每月通过“交租APP”等平台直接向金融公司还租,同时还支付一定比例的“服务费”。此时,租客和金融公司已构成借贷关系,并已欠下了金融公司长期租金贷款。而长租公寓却一次性收取了金融公司全部贷款,但并不全部给房东,而是按月或按季度交租,剩余款项则用于投资、扩大经营规模。

可见,上述“租金贷”无本套利的模式与P2P非常类似。长租公寓将通过手中扣下的租金,疯狂抬价抢占房源,使得公司规模如滚雪球般迅速膨胀。只要租房市场处于上行期,且有持续的新房源和源源不断的新客户入场,长租公寓的资金自融链就不会断。但是一旦房租停止上涨甚至下行,长租公寓的资金链就很有可能断裂,无法继续支付房东的租金,从而导致全行业的大崩盘,引发严重的法律问题。

 

二、长租公寓“租金贷”法律风险提示

1.长租公寓“租金贷”模式涉嫌民事欺诈、违约,一旦资金链断裂拖欠房东租金,房东可要求解除原租赁合同,与租客之间的转租合同也将难以继续履行,面临巨额民事赔偿责任。

如长租公寓未依约给付租金,房东享有合同解除权。房东解除与长租公寓的租赁合同后,租客相对于房东成为无权占有人。一方面,房东可向长租公寓主张违约责任;另一方面,房东还可向租客行使返还原物请求权,要求租客搬离房屋。除非房东与租客就继续履行合同达成一致,由租客代长租公寓支付到期租金,否则租客要求继续履行合同的主张不能支持。如租客强行占用房屋,不配合搬离,房东还可诉至法院要求租客支付房屋占有使用费。对于租客来说,遇此情形仅可向长租公寓主张违约责任,在代为向房东清偿拖欠房租后,向长租公寓追偿。为了规避法律风险,建议租客在签订合同时就约定解除租赁合同时则同时终止借贷协议,并停止向房租分期平台还款。如此约定可以有效避免租赁合同解除时仍需还款的风险,避免房财两空的情况。此外,租客还需看清合同所约定的利息及违约条款,避免在不知情的情况下对自己造成影响。

2.长租公寓通过“租赁贷”恶意强占房源,致使房租爆涨,涉嫌操纵市场价格,面临反垄断行政处罚。

根据《反垄断法》第17条规定,禁止具有市场支配地位的经营者从事滥用市场支配地位的行为,其中第一条即为以不公平的高价销售商品或者以不公平的低价购买商品。个别大型的长租公寓通过“租赁贷”融资方式垄断海量房源,形成了市场支配地位,明显涉嫌“操纵市场价格,损害其他经营者或者消费者的合法权益”。房东、租客如有发现都可随时向主管部门举报,由执法部门对其采取反垄断行政处罚措施。

3.长租公寓“租金贷”涉嫌诈骗、非法集资等刑事犯罪,面临刑事责任。

租客如有需求并委托长租公寓协助租客办理房租贷款,无可厚非。但如果租客在没有需求且不知情的情况下,长租公寓和金融公司通过“合谋”利用租客身份信息去办理贷款,欺骗租户,使租客误以为在通过金融平台支付房租,但实际上是在还贷款,那么长租公寓及金融公司都将涉嫌构成诈骗犯罪。如贷款没有用于租房事宜,而是在搞“资金池”,那么长租公寓还涉嫌非法集资等刑事犯罪。

作为受害者租客可以因对方欺诈要求依法撤销贷款合同,并向公安机关报案,要求追究这长租公寓等责任方的刑事责任。按照我国刑法第二百二十六条规定:“诈骗公私财物,数额较大的,处三年以下有期徒刑、拘役或者管制,并处或者单处罚金;数额巨大或者有其他严重情节的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产。”

 

三、房屋租赁中其他值得注意的法律问题及注意事项

1.口头租赁合同的有效性

根据《合同法》第215条,期限在六个月以下的口头租房合同是合法有效的,租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁,合同依然有效。但在这种情况下,双方都可以随时解除合同,出租人在解除合同的合理期限前需要通知承租人。

2.不得出租的房屋

依据2011年施行的《商品房屋租赁管理办法》规定,有下列情形之一的房屋是不可以出租的:1.属于违法建筑的;2.不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;3.违反规定改变房屋使用性质的;4.法律、法规规定禁止出租的其他情形。在一线城市,比较容易遇到的情况是房屋通过加隔断进行改造,如原来的客厅被改造成卧室,这就属于非法改造,会导致租赁合同无效。该办法还规定,出租住房的,应当以原设计的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人居住。承租人在租赁房屋时,须谨慎对待,以免租到不能出租的房屋,得不到法律保护,最好在租赁合法房屋之后向房产管理部门办理房屋租赁登记备案,维护自身的合法权益。

3.注意押金与定金的区别

作为承租人,签订合同的时候一般都会被要求缴纳一定的押金(一般是一个月的租金),并约定好在租赁期满后返还该押金。那么,“押金”到底是什么性质?押金是双方协商的结果,我国法律并未规定租房押金的性质,但该交易形态已为公众接受并遵守,其作用大抵就是担保房子不会被承租人损坏,同时担保租金之按时给付。而定金则具有惩罚性,依照《担保法》规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金”。当事人如果把钱款的性质定义为“定金”,必须落实在字面上,这是法律的强制规定。在有些租赁合同中,中介会约定定金条款,而不明真相的租客可能签字之后才发现自己交的是定金而不是押金,在这时中介最终很可能会不予退还。另外还需注意的是格式合同上约定的押金不予退还的情况,签订合同时需要仔细审视,避免被坑。

4.转租风险

根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”。最高人民法院的“解释”第16条,“出租人知道或者应当知道承租人转租的,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持,应将非法转租认定为相对无效合同。”可见,根据法律规定,承租人转租房屋未取得原房东同意,房屋转租合同无效,原出租人可以解除合同。或者房东知道承租人转租房屋,但在六个月内未提出异议,即推定解释为同意,那么转租合同将被认定为自始有效。

在办理房屋转租时应注意以下几点:

1)房屋转租时,必须订立书面转租合同,若原租赁合同(承租人与出租人第一手合同)没有约定承租人可以转租的,则转租合同需经出租人书面同意;(2)转租合同的终止日期不能超过原租赁合同约定终止日期,转租期限比原租赁期限长的,应经出租人同意,并与承租人签订书面补充协议;(3)转租期间,原租赁合同变更、解除或者终止,转租合同也应随之变更、解除或终止。

5.房屋维修费用承担风险

房屋维修责任是租赁合同中最常见的条款,合同双方一般会根据《合同法》第220条规定,即“出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外”来约定维修责任。而遇有比较不负责任的房东时,很可能房屋内设施并不能正常使用,需要维修,而房东拖延不修理,这时候根据《合同法》第221条,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。但在所承租的房屋是转租来的情况下,尤其是存在“二房东”“三房东”的时候,前面的房东和承租人很容易互相推诿责任,不予维修,这时需要在签订合同时约定好维修条款。在承租时,应注意检查房屋内设备情况,而在代为维修时,用照片以及交易凭证固定费用支出等对自己有利的证据。

6.装饰装修物的权属

1)承租人未经房屋所有人及出租人同意装修,且事后也不能达成协议的。承租人此举构成违约,承租人需要自付费用拆除这些添附,并将所租住的房屋恢复原状。因装修行为造成租赁房屋损害的,还构成侵权,出租人有权请求承租人赔偿损失。

2)承租人经房屋所有人及出租人同意装修,或事后达成协议的。经过房屋所有人及出租人的同意,便无违约或侵权问题。对于装修装饰物的归属,有约定的按约定,没有约定或者不能达成一致协议的,装修装饰物的所有权归属应区分未形成附合的部分、形成附合的部分。

租赁合同终止时,对于未形成附合部分装饰装修物,如吊灯、空调、电视、窗帘等,承租人可以取回(拆除),因取回造成房屋毁损的,承租人应恢复原状。形成附合部分的装修装饰物,如地板、壁纸等,其所有权归出租人,承租人无权取回,无论残值几何,承租人均无权请求出租人补偿。但租赁合同因被认定无效而中止的,对形成附合部分的装饰装修物,由出租人和承租人按照导致合同无效的过错分担现值损失。租赁合同因被解除而中止的,形成附合部分的装修装饰物在剩余租赁期内的残值损失的分担,随解除原因的不同而不同。

 

四、结束语

长租公寓现有的“租金贷”业务模式存在巨大的法律风险,作为房东、租客和长租公寓等都应回归理性、合法的租赁关系。长租公寓可以代收房租,但是绝对不允许挪用租客的租房贷款,向房东支付租金一定是在向租客收取租金之前,至少也要是同时;房东应谨慎签约,即便签约也应和租客取得联系;租客一定要看清楚合同条款,在租房子时一定要注意租金标准及租期,租金支付方式,不要轻信他人推荐的付款方案。房屋租赁本身涉及的法律问题非常复杂,即使在履行租赁合同的过程中产生纠纷,也不要过于慌张,应当增强法律意识,注意保留证据,通过专业律师寻求法律途径维护合法权益。

 

 

长夜旅人:醒醒,交房租了

/本刊记者 杨皓

 

 

2013年开始,我国城镇居民可支配收入增速一直低于我国的GDP增速,对绝大多数远离家乡外出谋职者来说,可支配收入中的一部分是用于交房租的。

据中国房价行情网数据表示,20187月深圳房租同比大涨29.68%,北京则高达21.89%,广州21.65%,上海16.46%。与去年相比,同样的房屋,租客每年需要支付的租金上涨明显,少则数千,多则上万。

生活成本的不断提高,房屋租金占用收入比例的上升,对繁华都市的长夜旅人来说,是一场轰隆的退堂鼓,把旅人送归故乡呢,还是如数年前房价的上涨一样,化作现代化大都市自我赋值的另一场盛会呢?

帕斯卡尔在其著作《思想录》中说,人是有思想的芦苇。中国人格外坚强,但城市旅人们为了多赚些钱交房租,有时候忙得思想少那么一点,暂且定义为:人是有些劳累的强力牛皮筋吧。

 

来了,就回不去了

“下个月开始房租每个月涨1000,没商量。”电话里房东的声音坚决且果断。

这已经是这个月里莫冰第三次得到房东这样的回复了,莫冰租住的房屋位于苏州市工业园区海悦花园二期,一年前刚租下这套精装的二室二厅房屋的价格为3000元,今年八月底,一年的租房合同期就将到期,房东把房屋的租房价格上调至4000元。

“怎么都没有想到房租会一下子涨那么多,其实房东要涨价我也理解,毕竟市场在这里。”莫冰向《检察风云》记者表示,“我会接受他的涨价要求,毕竟搬家啥的既麻烦开销也不少,更何况今时不同往日,一家三口的东西搬起来可不像我刚来苏州时只身一人那么方便。怎么说呢,人总要有个房子住吧,钱多花点少花点,也就数字变变,反正还是买不起房。”

莫冰现年35岁,老家在江西省萍乡市泸溪县,大学毕业之后便一直在苏州工作,至今已有十二年,租房度日十二年。在这十二年间,莫冰结婚生子,有车但无房。“买房总的来说是错过了吧,刚来那会是2006年左右,房价还没有大涨,但是考虑自己刚到外面闯荡,一来不确定未来会在哪里,二来也不想让家人拿出巨大的积蓄给我在异地他乡置办房产,就没有考虑买。后来就迎来房价大涨了,自己的收入当然涨得没那么快,慢慢从观望出手变成了只能观望了。”

当然在这十二年间,莫冰也想过贷款买一套价格较为便宜的二手房,只是综合考虑上班距离、生活质量等方面之后,莫冰仍然选择租房度日。“这其实是我和老婆商量的结果,背上百来万的贷款,住进那种老小区,每天上下班距离又远,我和我老婆宁愿选择每个月拿出一部分钱租住这种装修较为精美的新小区。说实话房租三千还是四千对我们来说没什么区别,反正买房还很遥远,相比很多人一定要有一套自己的房子,我倒是更希望住得更舒服一点。”

莫冰也不是没有为自己的住房问题做过其他考虑,“我在排队申请苏州的安居房,通过积分制度我已经拿到苏州户口了,孩子也已经在苏州上学,申请下安居房的话,我们还是准备买房的。”

莫冰夫妻两人目前每月收入总和在一万一千块钱左右,莫冰赚得多一点,其妻子稍少,扣除每个月的房租和一家三口的生活费,基本每月只能存下两千块钱左右。当记者问及生活压力以及未来的打算时,莫冰表示,“压力肯定有,但未来肯定还是要留在苏州的。说实话,我现在如果选择回老家,真不知道该干什么,我这一类工作在老家根本没有对应岗位。另外,自己也已经习惯了城市生活,要说真回老家农村生活,其实是很难适应的,毕竟城市文明么,它象征着更高的生活质量。更进一步说,现在这个年纪回去,面子上也挂不住啊。都来了十多年了,当初一个人出来闯荡,什么苦没吃过,那时候租500一个月的单间,现在租4000一个月的精装房,不也是成绩么。这个社会,谁不苦谁不累,光是觉得累觉得压力大觉得存不下钱就回老家,我觉得我不是这样的人。我不求大富大贵,也不求安居乐业,只求在压力之下能够扛下来,因为说真的,来了,就回不去了。”

“冷静下来想一想,这一辈子,似乎也就是为了给后代创造换一个城市生活的条件。至于其他的,不敢想,也无暇顾及。”

 

击垮你的,不一定是金钱

与许许多多还在租房度日的年轻人相比,Jude夫妇看上去要幸运很多。

Jude夫妇四十多岁了,两人相识于北京。二十年前,Jude大学毕业顺利进入了北京某国有企业,借助国有企业的独特优势,Jude直接拿到了北京户口,并住进了单位提供的员工住房,每月只需象征性地从工资里扣除100元住宿费。

2006年,Jude所在单位进行了改革,单位不再提供员工住宿房屋,员工需要自己外出租房。“当时我们在北京林业大学那一块租了一个一居室,价格我清楚地记得是每月3000元,即便今天来看,这个数字也不小。”Jude表示,“生活的负担一下变重了,每个月基本存不下什么钱了,不过单位是国企各方面福利还算好,也就这么过了七八年。当时我已经结婚了,丈夫是单位的同事,两人就这么租住在那个一居室里。当然,后来也换了较大的房子租住。”

2014年,在全国楼市一片火热,房价节节攀升的情形之下,Jude得到了一个巨大的好消息。“2014年单位优惠购买内部房的名额轮到我了,我们一家也就顺理成章地告别了租房生活,三室一厅,当然不算大,但这可是在北京。”Jude在电话中不无炫耀地表示,“可是今年我真遇上难事了。”

在万千北漂一族之中,背靠国企这棵大树的Jude一定算是比较幸运的,用顺风顺水来形容也不为过。二十岁出头拿到北京户口,随后将近十年几乎免费住在单位提供的房屋,七八年的租房生活之后更是远低于市场价拿下北京一套三室一厅,要知道光光是北京一套房,就让多少人一辈子望尘莫及。但有时,财富不能解决所有问题。

今年四月,Jude的父亲在老家河南省信阳市突发心脏疾病去世了,回老家办理完相关事宜的Jude带着疲惫的身躯回到了北京的工作岗位上,令她未曾想到的是,接下来她遇上的才是真正的难题。“我母亲大概在六月份的时候就打电话来,说一个人在河南老家待不下去了,每天以泪洗面,希望能到北京投靠我们。我作为一个独生女儿,当然要答应她啊,我就一直和她说我这边给她腾地方想办法,现在马上要九月了,可她还在老家呢。”

Jude的母亲无法前往北京,有着多方面原因。首先,Jude的丈夫并不认为把丈母娘接回家里是一个很好的主意。Jude表示,“他就觉得生活习惯也不一样,而且家里空间本来就不大,反正挺抵触的,甚至让我去给我母亲租房子。”

更为无奈的是,Jude的公公婆婆早已在半年前提出过希望搬至北京与他们一同生活。“你说怎么住,要我们去给他们租一套房子么?北京目前一个两室一厅少说6000块,我们的钱也是存下来的啊,总不能说他父母说要来我们就把钱肆意挥霍吧。所以当时我就让他回绝了。现在我自己母亲是遇到伤心事了,才提出想过来,他不同意,我不知道他算是报复我还是什么。我觉得就我这个家,腾个地方给我母亲住真的没什么问题。我丈夫的说辞就是,要过来就把他父母也接过来,租房子,让他们住。”Jude在电话里的声音明显带有一丝气愤。

三位想要陪伴在子女身边安度晚年的老人,怎么都没有想到,自己在垂暮之年成为了子女生活上的难题。“一个月收入也就这么点,拿出一半来给老人租房,让自己的孩子过苦日子么?我不知道怎么选,而且,也不是我选就行了,我丈夫也有自己的想法。”Jude坦言道,“目前我们家的气氛很糟糕,我看得出来我丈夫也很难熬,我和他都既要为我们这个家庭负责,又必须为自己的父母负责,没有办法调和这个矛盾,怎么办?那就骗呗、拖呗,我们各自都在骗自己的父母,说在找房子,或者说在腾地方,又或者说等这阶段忙完了去接他们过来。”

当记者问及,后不后悔背井离乡定居大都市时,Jude意味深长地说,“哪有后不后悔,现在看不过是随波逐流,耗完这一生罢了。”

 

“蝼蚁”也有情

无法否认,“到大城市去”仍将是近阶段年轻人的主流选择,但即便这样,对大城市的态度与依恋程度,却在一代代人之间发生了变化。

目前在河南郑州工作的开心菜是一位去年刚刚毕业的文科硕士毕业生,每个月的房租已经占到了她月收入的40%。“这其实很简单,如果不到郑州这样的大城市来,我的文科专业基本找不到对口工作,那么多年书不就白读了么。”对于房租占比如此之高的城市生活,开心菜这样置评道,“前阶段不是网络上很流行那种分析房租价格为什么会暴涨的文章么,我也看了,但是我在这里不想多谈,我们普通老百姓谈资本、谈吸血,有什么好谈的,谈了又能改变什么?人为刀俎我为鱼肉。至于房租,它愿意贵就贵一点,只要我能养活自己,存下一点钱,只要够我以后回老家开一家小店,指不定哪天我就离开这鬼地方,生活可不同于那滚滚车轮,只知道向前。”

物质与资本标签永远只能外在依附于每一个个人,而内心的切身感受才真正属于我们自己。田园牧歌与浮光掠影之间,没有高低之分,只有你想要哪一种,并且你能不能主宰自己,走向想要的那一种生活。

 

 

 

海外租房面面观

/和静钧  西南政法大学副教授

 

 

租金飞涨时代,从“买不起房”到“租不起房”,从“有房梦”到“租房梦”,租房问题越来越成为一个人口大流动的社会所面临的重要问题。如何解决房屋租赁问题,不妨把视野投到海外,他山之石,可以攻玉。

 

廉租房制度

在城市租房版图中,政府廉租房项目占据相当大的份额。顾名思义,政府廉租房项目使用了相当多的政府资源,如租金财政补贴,这使租房合同可以永久化,它带给租户的利益就是在可负担得起的租金水平上,享受长期稳定的低廉租金,即便是每年有小幅比例的上涨,也不会出现市场上那样飞涨到令人窒息的程度。廉租房制度是中低收入家庭规避租金市场上风起云涌般价格波动的避风港。如在美国,有报道称,有租户40年前租下的房子,延租到今天,房东只能在40年前300美元租金的基础上涨一点点,而其他同类房子租金已经达5000美元;即便租住在寸土寸金的曼哈顿一幢崭新豪华的公寓里,房租有的也才650美元。

政府廉租房项目,是住房保障制度中的重要组成部分,“人人有权居住”的住房保障,可以解决相当多的社会问题,给社会带来稳定和繁荣。最早投入实践的是1919年的英国,英国出台《住宅与城镇规划法》,规定房屋是一种特殊商品,廉租房的价格只能由政府或议会决定,房主无权决定。二战后,英国加大力度,一方面兴建廉租屋,一方面从市场上回购二手房,改造成政府廉租房,这样廉租房不一定集中在某一片区,它有可能分散在各个中低甚至是高端居住区里。

美国在1934年制定了《国家住房法》,开始推行“Affordable Housing”(可负担得起的居住)廉租项目。但与其他国家不同的是,美国住房保障主要是针对中低收入群体,大部分是通过租金补贴的财政支持方式,而非直接修房。日本也从1950年起,先后制定《住房金融公库法》《公营住宅法》《日本住宅公团法》等,推进政府廉租项目。新加坡则直接是政府全资修建公屋,廉租甚至是零租金给国民居住。

所以,在海外,廉租房项目上大致存在两个类型。一是租金补贴式,它又表现为两个模式,一是直接给予一定比例的财政补贴,一是通过租赁中介公司合作,租金补贴间接支付给租户。第二种类型就是政府投资式,它也表现出两个模式,一是政府全资模式,二是政府部分出资的融资模式,其它出资方可能是非盈利机构,也可以是市场性机构。一般而言,金融融资市场越发达,租金补贴类型和合作建房类型越可取,如美国和英国。而政府财政收入越充实,独资建房类型更有效率,如新加坡和中国香港。

如何防止骗租或转租呢?美国的《反欺诈法》以及个人信用体系,遏制了违法企图,骗租或转租的行为者最终往往是得不偿失,宁愿当一个诚实者,也不会选择当一名骗子。一些国家由于管理不善,有限的廉租资源被人骗住或转租谋财,导致真正需要廉租的人们失去廉租机会,使廉租房社会功能丧失。也有的国家不切实际地大修公共房屋,然后免费让居民居住,一旦政府财政困难,公房维修与维护都成了问题,最终公房沦为不能有尊严地居住的代名词,如今天陷入财政崩溃的委内瑞拉。

 

租购同权

进入后现代的大部分工业国家,都基本上处于橄榄型社会形态,中产阶级是社会中坚力量,更需要权利保障,而非物质福利保障。廉租房体系主要是面向社会人口占少数的低收入阶层,属福利保障,是一种利益保障机制。

所以,配合这一社会形态的城市租房客,就产生了“租购同权”制度,租住者与购房者在政治权利、社会发展权利、社会福利分配权利上处于同权状态。

如在美国,只要你能证明你真正居住在某一房屋,就能享受到这一地区所有能享受到的政治权利、获得社会公共服务权利,可以平等地获得子女上学机会,医疗等福利机会,可以参加当地政治选举活动。这一同权制度安排,与美国社会人口大流动吻合,人口迁徙或人才流动不会因买不起房而受到阻碍,不会有地方户口的束缚。在美国,由于买房交易成本大,买房并不划算,一般美国人一生要迁徙17个城市。租购同权,使美国人口流动形成“零成本”。

如何证明“真正居住”呢?也很简单,只要出示租房合同、交水电气费单,或其他能证明实际居住生活的材料,均可以。

保障“租购同权”,也需要配套工作要做。如居住在某地,更容易上名校,即所谓学区房,这会破坏“租购同权”实施环境,因为“租购同权”法理基础在于机会平等,一旦出现“学区房”、“政治精英房”、“商业领袖房”等小众社会,公平机会的法理基础就破坏掉了。

如在美国,地方总会尽量达到所有公共学校资源方面的均衡,绝不会有“区、市重点学校”进行三六九等等级化,然后按等级化进行差异财政支持,形成资源过分集中,人为地造成学校在能力与资源上的不均衡。也不会有学校行政级别化,使同一类学校分别有副部级、厅局级、县处级等标签。

“同权”化后,年轻一代美国人不再把购房作为人生的头等大事,刚需下降,这有利于平抑大城市高昂的房价。

配合“租购同权”的法律体系是房产税制度,实际居住人往往就是承担房产税的交纳义务人,而房产税一般会用来转向教育经费。在中国,土地出让金是由购房者一次性交纳的,而租房者并没有为“租购同权”交纳任何房产税费,这恐怕也是阻碍我国实施真正意义的“同权”的地方。

不仅是美国,基本上所有西方工业国家都基本落实了“租购同权”,或已经在子女上学问题上做到了“租购同权”。在德国,“租购同权”模式下,出现了“低房价、高房租”可喜现象,因为在德国空置房屋是属于犯罪行为,没有人会为了炒房而贸然买多套房子,很多人都乐意把房屋出租。“低房价、高房租”的局面,可以让人们“租不起,买得起”或“买不起,租得起”或“买也买得起,租也租得起”的多重自由选择中。

 

租房安全

租房安全是租房问题的另一面,事实上就是契约神圣、契约坚守、反契约欺诈等合同法问题。违约之诉可以非常方便而且可以非常明确的胜负预期来起诉,违约者往往付出沉重代价。在我国,租客常常遭遇毁约,或被提前赶出房屋,或租户随意中止合同,这无政府行为背后往往就是违约之诉的法律与司法支持系统脆弱有莫大关系。

另一方面,我国大部分私有房屋出租者,都是个人零散出租,双方的法律意识都很淡漠。在美国等国家,很少有个人直接出租的,一般都是通过中介机构进行规范租赁。当然我国在互联网条件下出现有些机构抢房源的现象,也多是踩在法律灰色地带的不规范运作的产物,哄抬房租金这样恶劣现象就会随之出现。一些甚至通过银行信贷租金的方式运作,一旦资金链断裂,房屋租赁市场就会受到很大冲击。

在国外,不是所有租赁合同都受到尊重。居住尊严是一个基本要求。201012月,俄联邦移民局与警方深夜突击检查了一个中国移民聚居的宿舍,只见近百人拥挤在数十平米的小屋里,被称为违反了人类基本居住尊严,遭到俄当局的“整改”。在美国,非法租房的后果也很严重。纽约的法律规定,租住地下室屋顶的高度不得低于7英尺。其次,地下室必须有完整的居住结构。如果地下室大部分位于地面以下,或者窗户非常小,很可能属于违法租房。同样,违章搭建的阁楼、分租房、共用水电气的合租房,消防能力差的,都可能面临着非法租赁的法律问题。

租房安全,也与可租房屋供应有关。再以德国为例,德国人口8000多万,只有45%的家庭拥有自己的住房,剩下的55%家庭则长期愉快地租房住。这得益于德国房屋供应的充分,社会上基本保证了每户一套的可租房屋量。而与美国一样,拥有自己房屋后想出售,交易成本高昂,这使人们更愿意把房子拿出来出租,出租房源呈长期与稳定化,租金收益也可观,实现了个人与社会效益都双赢的局面。

租金过高是另一个威胁租房安全的关键因素,西方各国都会有非常措施应对租金过高。有一个租金与收入比定律,认为房租支出不超过总收入三分之一,就能维持比较正常的生活,房租一旦越过这一比例,生活指数就会下降。这样一来,如一个生活在美国华盛顿特区的人,每月必须赚到8487美元(约人民币5.77万元)才能足够的钱支付房租,而居住在美国中部及南部几个州里,一个有3500美元月收入的人,已经足够可以负担得起房租。

西方各国一般都属于高收入国家,而在低收入国家里,即便绝对房租并不高,但其支出有的已经占到收入一半以上,远远超过了三分之一的危险线。今年下半年以来,美国一些城市房租出现暴涨,但大部分仍处于三分之一的安全线以内。

各国预防和遏制租金暴涨方面,也有很多可借鉴的做法。如德国的“租金指导价制度”,这一指导价是从三方协会会商后的妥协与结果。三方协会指的是代表租客利益的承租人协会,代表房东利益的出租人协会以及居间协调的政府管理部门。一旦出台指导价,租金涨幅不得超过指导价的20%。而在美国,随着美国逐渐从家庭拥有住房的社会向一个租赁住房的社会转变,政府对出租人的租金扣税、抵税、优税方面作了相当多的安排,鼓励房屋出租,增加可租房屋的供给,避免租金过快增长。其实,归根结底,尽管会有市场炒作,但租金长时间暴涨的根本原因,还是在于市场性原因,是因为可租房源的供应跟不上市场的需求。