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易居其屋
时间:2017-11-15

  孟子曾说过“居者有其屋”,这不仅是古代人的梦想,更是现代人梦寐以求的。为了能买上一套房屋,大多数人或倾尽一生的积蓄、或背负一身的债务。然而,许多人亲身经历的,奉上巨额的血汗钱,买来的却是“闹心房”。本期策划剖析买房雷区,反思疯狂逐利下商业道德的缺失,借鉴美国吸取历史上成百上千法律纠纷的基础上总结出来的宝贵经验,希冀我国房地产行业透明、稳定、蓬勃、健康地向前发展,使“居者有其屋”不再是难以实现的梦想。

本刊编辑部

房屋买卖雷区大盘点

/史友兴  江苏京口法院

住房是人们生活最基本的需求和生存条件之一,在人们的日常生活中起着极其重要的作用。随着城市化进程的加快和城镇居民住房的社会化、商品化,在城市拥有一处自己的居所成为许多人的梦想。市场的需求,催生了房地产热,商品房买卖逐渐演化为一种大众消费。由于房地产业在我国发展时间较短,有关这方面的法律规定还较为笼统,商品房销售市场也鱼龙混杂,导致商品房买卖纠纷不止,成为社会投诉热点和关注焦点。

买套房子,对于很多人来说,是人生中一项最大的消费,所以关于买房无小事。当你准备购买一套住房时,有必要对商品房交易的乱象有所了解,尽量避开商品房销售市场的“雷区”,在合法权益遭受侵害或遇到纠纷时,能够依法维权。

 

逾期交房司空见惯 异常天气常为借口

建筑工程周期长,在建筑施工期间,难免会遭遇异常天气,甚至会遭遇恶劣天气,对工程的建设多多少少会产生影响,这往往会成为开发商逾期交房的借口,逾期交房纠纷成为商品房买卖纠纷的重灾区。

沿海某城市市民邹学龙看中一套住房,与该楼盘的开发商签订了《商品房买卖合同》,以总价500万元的价格买了下来。合同约定:出卖人应当在20121230日前,将房屋交付买受人使用;如果遭遇异常天气、异常地质状况等导致工期延误的,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,逾期不超过180日,自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金,合同继续履行;逾期超过180日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。

2013526日,邹学龙所购商品房所在工程取得《工程竣工验收报告》。2013612日,开发商通过特快专递邮件形式向邹学龙发出《商品房交付使用通知书》,通知邹学龙于2013614日至2013615日办理收楼手续,该邮件于2013613日投递并签收。

20136月底,邹学龙到所购买的商品房施工现场查看,发现房屋共有部分及相关设施仍未完工、未验收,根本无法交付使用,遂以其已履行合同约定的付款义务,开发商逾期交房已经超过180天,其有权利按照合同的约定要求开发商继续履行合同并支付约定的违约金为由,向法院提起诉讼,要求开发商继续履行合同并支付违约金36万元。

开发商提出,首先,本公司已于2013610日向邹学龙发出房屋交付使用通知书,要求邹学龙于2013614日至15日前来办理入住手续,即本公司已履行完交付义务,故逾期天数实际为162天。其次,开发过程中频繁遭遇异常天气,按照合同约定可以相应延期交楼,应免除本公司延期期间的责任。依据惠州市气象台提供的天气证明,从20101月到20121230日,惠州市内异常天气频繁发生,多达121天,按照合同约定,本公司在开发过程中受异常天气影响,可以据实予以延期交房。

邹学龙所在城市,位于我国热带气旋(即风力7级以上)多发生地区,每年都会遭遇热带气旋甚至是台风的多次侵扰。法院查明,2011817日至20121230日,影响惠州的热带气旋就有19天,24小时内降雨达到50mm以上有2天。

法院经审理后认为,依照合同约定,开发商应于20121230日将符合合同约定的商品房交付邹学龙,遇到异常天气可延期。因涉案商品房在合同签订之日2011817日至约定的交付时间20121230日期间遇到异常天气影响共21天,故本院认定涉案商品房交付时间可顺延21天即交付时间为2013120日止。案涉工程于2013526日取得《工程竣工验收报告》,可视为商品房已具备交付条件,开发商通知邹学龙于2013614日至15日办理收楼手续,邹学龙未在房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续之日起七日内办理收楼手续,可视为涉案商品房交付时间为2013614日,故开发商逾期交付案涉商品房时间为144天,逾期未超过180日,应按已付房价款500万元按日万分之二支付违约金14.4万元给邹学龙。开发商主张该违约金还具有酌情予以降低情形,理由不充分,法院不予支持。

一审判决后,开发商不服,提出上诉。二审法院经审理后认为,原审法院认定事实清楚,适用法律正确,开发商的上诉没有事实与法律依据,不予支持,驳回上诉,维持原判。

小贴士:

异常自然现象,是开发商延期交付的最常用借口。诚然,暴风雪、大雨、洪水、台风等异常自然现象,往往会导致施工不能正常进行。但异常自然现象是否成为开发商的免责事由,应根据合同从三个方面认定:第一,开发商是否能够或者应当预见。如果该自然现象是本地区通常的气象表现形式,则不能成为开发商的免责事由。因为开发商根据当地的自然条件,合理安排工期,在签订合同时合理预见,确保在约定的期限内依法交付房屋。如是自然现象确属异常天气,可成为开发商的免责事由。第二,开发商是否能够或应该能够解决;第三,该自然现象是否足以导致延期施工,自然现象与延期施工之间是否有因果关系。本案中,法院只将热带气旋(即风力7级以上)以上的强风,或24小时内降雨达到50mm的暴雨天气,认定为确属异常天气予以扣减,对于开发商提出的其他一般性的异常天气,因不符合上述三个条件,法院不予扣减,符合合同的约定,与法律也不相悖。

需要特别提醒的是,我国除东南沿海城市比较恶劣的异常天气比较频繁外,对于其他地方,只是一般性的异常天气,是不能成为开发商延期交房的借口。

 

售房广告眼花缭乱  想要骗你真的不难

售房广告和宣传材料是开发商销售商品房的一种重要的促销手段。很多开发商在售楼过程中为了推销房屋,大幅度的制作售楼广告,在其发布的广告中夸大渲染,诱导买受人购买房屋而交房时往往又无法达到买受人的心理预期,从而引发大量纠纷。

开发商开发某大厦楼盘,在销售大厦房屋时,在楼书、平面图、宣传册及报纸广告等宣传资料中,以图片、文字说明等形式宣传该大厦一层有豪华装修大厅,二至四层有8000平方米的高档餐饮区,五层有室内休闲会所及室外景观会所,设有室内游泳池、健身房、温室花园茶座、乒乓室、桌球室、棋牌室、迷你影院、舞蹈室、按摩房、卡拉OK、咖啡屋、网吧、洗衣房、美容美发中心、医务室等。

宋子健根据开发商发布的销售广告和宣传资料,经开发商销售人员引领,参观了大厦的配套设施及待售商品房,感到十分满意,当即与开发商签订了《商品房买卖合同》,购买了位于大厦第九层的一套房屋,用途为住宅,建筑面积为73.76平方米的房屋,总价款112万元。

宋子健购房入住后不久,发现开发商将大厦内的一至五层部分房屋出租给他人开设商场,大厦内已不存在上述楼书、平面图、宣传册及报纸广告中宣传的相关设施。宋子健认为,开发商通过发放楼书、大楼平面图、物业手册及刊登广告的方式,承诺大厦内一至五层具有相应的功能设施,该承诺应为双方买卖合同的内容。现开发商取消这些设施,构成违约,造成了其房屋价值的贬值,应承担违约责任,遂诉至法院,要求开发商承担恢复设施或赔偿其房屋贬值损失等违约责任。

开发商提出,发放的楼书、宣传手册、平面图均不能作为商品房买卖合同内容。双方买卖合同已经履行完毕,其未违约,宋子健无权要求其恢复设施或赔偿。

法院经审理后认为,开发商通过发放楼书、平面图及发布广告,对大厦配套设施的功能和位置作了具体说明,这些设施的存在符合部分购房者的需求,会提升待售商品房对潜在购房者的吸引力,对《商品房买卖合同》的订立及房屋价格有重大影响。因此,开发商在楼书、平面图及广告中关于大厦设施的宣传应当视为商品房买卖合同内容,开发商应当履行相应的义务,提供相应的设施。现大厦内并无上述设施,开发商构成违约。宋子健因上述配套设施的缺失,无法获得购房时期待的居住品质和良好感受,其民事权益受到了侵害,应得到相应的赔偿。结合宋子健权益受损及开发商违约的情况,酌定开发商赔偿宋子健22400元。

综上,法院依相关法律规定判决开发商赔偿宋子健22400元。一审判决后,开发商不服,提出上诉。二审法院经审理后,作出了“驳回上诉,维持原判”的终审判决。

小贴士:

商品房销售时,出卖人通过发放楼书、平面图及发布文字介绍、图片效果等广告,使不特定购房人作为潜在消费者产生对商品房预期有特定的功能和用途,尤其是对楼盘所属的教育、医疗、商业、服务业等配套设施存在期待,楼书、广告等宣传资料对合同订立及房屋价格有重大影响,亦应视为合同的附件。出卖人在楼盘投入使用后,未向购房人提供宣传资料中相应的教育、医疗、商业、服务设施,应当承担违约责任。

 

一房二卖防不胜防 遭遇欺诈血本难归

房屋开发企业在经营出现困难的情况下,往往会将商品房一房二卖,套取购房人的资金用于维持企业的运转,一旦经营不能出现好转,购房人不但得不到购买的住房,付出去的购房款也难以收回,极易造成购房人不断上访事件,成为社会极不稳定因素。

薛筱枚与开发商签订《房屋订购协议》,约定:开发商将一商品房出售给薛筱枚,房面积为40.12㎡,总房款为40万元,房款一次性付清。同时,双方还口头约定三日内签订《商品房购销合同》,并交接房屋。协议签订后,薛筱枚于当日向开发商付清购房款,并现金支付维修基金及代收代缴契税,合计42万元。

谁知,《房屋订购协议》签订后,薛筱枚多次要求与开发商签订《商品房购销合同》,但开发商找种种借口既不与薛筱枚签订《商品房购销合同》,也不交房,薛筱枚觉得里面一定存在什么问题,遂到房管部门查询,才得知出售给薛筱枚的商品房已被开发商出售给了他人,并办理了商品房买卖合同登记备案,遂向法院提起诉讼,请求解除双方签订的《房屋订购协议》,判决开发商返还已付购房款、维修基金、代收代缴契税计42万元,并判决赔偿已付购房款的一倍40万元。

开发商辩称,该套房屋不是出售给他人的,是因为我公司欠他人工程款,所以把房屋抵押给了他人,后登记办理在他人名下。我公司对薛筱枚要求解除协议、返还购房款、维修基金及契税计42万元无异议,因双方未签订正式的商品房销售合同,不同意赔偿已付购房款的一倍40万元。

法院经审理后认为,在庭审中,开发商同意解除与薛筱枚签订的《房屋订购协议》,并对返还购房款、维修基金及契税计42万元无异议,本院对薛筱枚要求解除合同、返还购房款、维修基金及契税计42万元的诉讼请求予以支持。开发商明知房屋已经登记在他人名下,却又将该房屋卖给了薛筱枚,导致双方之间的商品房买卖合同目的不能实现,开发商的行为已经构成违约,对薛筱枚要求开发商赔偿一倍购房款的诉讼请求,本院予以支持。

综上,法院判决解除薛筱枚与开发商签订的《房屋订购协议》,并判决开发商返还薛筱枚购房款、维修基金及契税计42万元,并赔偿薛筱枚购房款40万元。

小贴士:

开发商一房二卖,属于欺诈行为。出卖人订立商品房买卖合同时,或故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的商品房预售许可证明、或故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实、或故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。该案中,开发商将已经出售给他人的房屋又出售给薛筱枚,故应当承担一倍赔偿已付购房款的责任。

 

面积误差有尺可度  太过任性可不买单

商品房建设工程,属于比较大的工程项目,对于房屋的面积,不可能确保与合同约定的面积完全一致,正因如此,相关法律允许房屋面积有一定的合理误差。但有些房屋开发商,在商品房建设工程中太过任性,以至于交付房屋的面积与合同约定的面积存在很大的误差,开发商仍然要求购房者按交付房屋的面积交付房款,从而引发纠纷。

董尚义付给开发商10万元购房定金后,与开发商签订《商品房买卖合同》,约定开发商将一套建筑面积为258.05平方米(其中套内面积为205.9平方米)的房屋以380余万元出售给董尚义。合同第六条约定当事人选择建筑面积作为计价方式,产权登记面积与合同约定面积误差比绝对值超过3%时,董尚义有权退房;董尚义退房的,开发商在董尚义提出退房之日起且已办理完成退房手续后30日内将董尚义已付款退还给董尚义,并按中国人民银行同期贷款利率付给利息。合同签订当日,董尚义一次性付清剩余购房款,并支付了车位费1万元。开发商出具给董尚义的入住费用结算单(一)上载明:董尚义所购买的商品房面积差异处理:合同面积258.05平方米,实测面积242.36平方米,实际应退房款231145元。

董尚义认为,其所购的房屋建筑面积缩水了约6%,超过了合同约定的实测建筑面积与约定建筑面积误差比绝对值的3%,其有权选择退房,便当即要求房产公司退房。

开发商提出,合同中约定的是产权登记面积与合同约定面积误差比绝对值超过3%,而非实测建筑面积与约定建筑面积误差比,因董尚义还未办理产权证,因此尚不符合解除合同条件。

法院经审理后认为,根据合同约定,涉案商品房约定的建筑面积为258.05平方米,其产权登记的建筑面积误差应在7.7415平方米内,然而涉案商品房合同中将不应计算面积的10.62平方米屋内平台计入到建筑面积内,因此不论涉案商品房的所有权证何时取得,都不会改变产权证上登记的建筑面积与合同上约定的建筑面积误差比绝对值超过3%的事实,倘若继续以取得涉案商品房的所有权证为前提,才能主张解除《商品房买卖合同》,则对董尚义有失公平,故对董尚义要求解除涉案《商品房买卖合同》的诉请,予以支持。现董尚义要求开发商返还因购买涉案商品房而支付的购房款和利息及登记费,于法有据,予以支持。

最终,法院判决解除董尚义与开发商签订的《商品房买卖合同》;董尚义协助开发商办理商品房的备案登记撤销手续;开发商退还董尚义购房款380余万元及利息,同时退还车位款1万元。

小贴士:

根据相关司法解释规定,开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:1.面积误差比绝对值在3%以内(3%),按照合同约定的价格据实结算,购房者请求解除合同的,不予支持;2.面积误差比绝对值超出3%,购房者请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。

 

建筑质量心头之忧  新房破漏令人闹心

花巨资买套房不容易,拿到新房钥匙的时候自然很高兴,入住后如果新房出现墙体开裂、墙皮脱落、房屋渗漏、门窗漏风等质量问题,不但会严重破坏房主的心情,甚至会引发邻里纠纷,十分的闹心。

高洪泉购买了一套房屋。自房屋交付后,高洪泉发现房屋顶、墙面多处出现渗漏,芜湖公司及物业公司多次派人维修,仍然无法解决渗漏问题。此后数年,高洪泉一直与开发商及物业公司协商解决房屋渗漏问题均无果,高洪泉因此一直不能入住该房屋,也无法将该房出租或出售。

20155月,经芜湖市建设工程质量监督站调查确认,高洪泉购买的房屋屋顶、墙面渗漏、填充墙裂缝问题已修好,但部分墙面仍存在修补色差问题。高洪泉遂诉至法院,要求判令芜湖公司赔偿其房屋空置期间的物业费、租金损失、交通费、误工费等损失合计76185.93元。

在审理过程中,申请法院委托相关评估单位对该房自2011年元月至20155月期间可能时间的租金价值进行评估,评估结论为63500元。

芜湖公司提出:首先,房屋虽存在部分质量问题,但经维修后,并不影响正常居住使用。房屋存在渗漏问题,该质量问题没有达到影响正常居住和使用的程度。其次,租金损失是期待利益,不是实际损失,涉案房屋是用于居住的而非出租,故不应赔偿租金损失。

法院经审理后认为,芜湖公司向高洪泉出售的房屋自交付以来,屋顶、墙面多处裂缝,并多次出现渗漏情况,数年来反复、多次维修,导致高洪泉一直无法正常入住。涉案房屋的性质为住宅,高洪泉在获得该房屋的产权后,对该房无法居住、使用,也无法对外出租,甚至难以出售,故对高洪泉提出芜湖公司按照涉案房屋在2011年元月至20155月期间可能实现的市场租金63500元予以赔偿,并支付评估费用1000元的诉讼请求,应当予以支持。遂判决芜湖公司赔偿高洪泉损失64500元,并将屋内墙壁色差予以修补并使之恢复原状。

小贴士:

对于房屋质量出现了问题,购房人如何维权,法律法规规定得比较笼统,维权的难度比较大,主要的方式还是在于维修。遇到房屋质量问题,尽可能与开发商先行协商,共同协商制定维修方案。如果协商不成,可向质监站投诉。如果装修后出现质量问题,需要请权威的房屋鉴定公司出具鉴定报告,证明是房屋本身的质量问题而非装修所致,再同开发商协商或找质监站处理。然而,质监站只负责房屋质量的维修问题,赔偿问题需要走司法程序。

(文中人名均系化名)

 

房产合同纠纷“八因”

/史友兴  江苏京口法院

近年来,由于房地产业持续火爆,房价不断上涨,房市投机行为遍布,同时国家加大对房地产市场的调控力度,使一些商品房买卖合同的履行条件发生了变化,大大增加了商品房买卖合同纠纷发生的几率。

有关法律人士指出,商品房买卖合同纠纷,主要有以下几种情况:

一是因延期交房引发的纠纷。因开发周期长,不确定因素多,开发商风险大,开发商预收了购房者的房款后,所建项目未能按期竣工或如期交付房屋,引发诉讼。

二是因房屋广告与实际交付不同导致的纠纷。售房广告是购房者了解房屋的第一手资料,其真实性与准确性会直接影响着购房者的决定。为吸引更多购房者,出卖人在销售广告及宣传材料中夸大其辞,实际交付房屋与原介绍的文字材料、广告宣传相去甚远,引起购房者不满。

三是因一房二卖欺诈卖房引发纠纷。出卖人故意隐瞒出卖房屋已经抵押或另行出卖的事实,在与买受人签订商品房买卖合同后,买受人诉讼要求确认商品房买卖合同无效、返还已付购房款及利息,并承担赔偿责任。

四是因房屋建筑面积与合同约定不符引发的纠纷。出卖人交付房屋的套内使用面积或者建筑面积的实测数据与商品房买卖合同约定的面积差距较大,买受人要求双倍返还房价款,或买受人诉讼要求解除合同、返还已付购房款及利息。

五是因房屋质量引发的纠纷。房屋质量纠纷是房屋交付之后购房者经常遇到的问题,质量问题常见的有裂缝、渗漏、墙皮脱落等等。出卖人交付的房屋存在质量问题,买受人诉讼要求交付合格房屋,或解除合同、返还购房款并支付利息,或修复房屋、赔偿损失。

六是因开发商无证建房售房引发的纠纷。因出卖人未取得相关规划或许可手续,就与买受人订立商品房预售合同,无法按期为买受人办理承诺的相关手续,买受人诉讼要求撤销商品房预售合同并给付一倍以内的赔偿金,或要求出卖人履行义务,赔偿损失。

七是因开发商不能按期为购房者办理权属证书引发的纠纷。出卖人未在法律规定或合同约定的期限内为产权人办理房屋权属证书,或未在规定的期限内办理房屋所有权登记,买受人诉讼要求出卖人按照法律规定或合同约定为其办理房屋权属证书,并支付违约金;或要求解除合同或由出卖人赔偿损失。

八是因房屋配套设施不能及时使用引发的纠纷。很多小区在交付业主使用时面临这样一个问题,人是入住了,可配套的暖气、煤气、水电、宽带却不能及时使用,从而要求出卖人承担违约责任。

从司法实践中审理的商品房买卖合同纠纷案件来看,该类案件的发生绝大多数都是由于开发商违约所致。主要原因是:一是设立房地产开发企业的监督机制不完善,为房地产企业无法完成约定义务埋下隐患。虽然房地产法对房地产开发企业的设立限定了多项条件,但对房地产企业各个运作环节的监督机制并不具体明确,企业不具备销售商品房的能力,无法完成承诺,导致纠纷产生。二是有些房地产开发商的信用和守约意识比较淡薄,在房产开发过程中偷工减料,在房产销售过程中欺诈性销售,交付的商品房质量、设计不符合约定或不如期交付房屋等违约情况引发买卖双方矛盾。三是买房人在购房过程中承担风险较多。购房者大多法律意识淡薄,交易知识匮乏,消费心理不成熟,风险防范意识不足,易受五花八门广告的诱惑,无法在短时间内对大量房地产销售信息作出正确的判断,削弱了自我保护能力。四是开发商与购房者地位相对不平等。商品房买卖合同一般为开发商单方提供的格式条款合同,并且合同中开发商任意增加附加条款,从而限制买受人的权利,免除或减轻开发商的部分责任,而买受人自我保护意识差,签订合同时未认真仔细阅读合同主文和附加条款,导致双方对合同条款产生歧义。

减少商品房交易纠纷,建立良性的商品房市场秩序,作为商品房开发商,应当坚守“诚信”二字,从企业的设立、项目的审批、工程的建设、房屋的销售、售后的服务,法律法规有规定的,应当自觉遵守并主动接受监督。法律没有明确规定的,应当诚信经营,完全履行合同义务。发生纠纷后,应积极主动与购房者沟通,寻求解决方案,这样才能赢得购房者,赢得自身的生存与发展,最终赢得的是整个市场的良性秩序。作为社会大众,也要做到“理性”二字。准备购房前,对于商品房交易的政策、相关的法律法规规定、可能存在的风险,先做一些功课,做到心中有数。在实际购房过程中,对于出卖人的广告宣传,不要过分轻信。对于销售人员过分热情的接待和介绍,也要理性对待。对于自己的要求,要尽量在合同中明确下来,以便在权益受到侵害时能够有据可依。一旦发生纠纷,也应当积极与出卖人好好沟通,妥善化解。如果双方不能自行解决,应通过合法途径维权。

 

房产业:应取之有道

/江曾培

有人提到庄子说过:鱼诞生在水里,人诞生在道里。我不清楚此话出在《庄子》何处。但是,庄子确有这样的意思,他的有关鱼“不如相忘于江湖”和人“不如两忘而化其道”的论述,就说明鱼离不开水,人离不开道。

这是一句颇耐咀嚼的话。

鱼离不开水,这是大家都清楚的一个生活真理。离开了水,鱼就活不成了。人呢,离不开社会,需要用群体的力量维持生存。是故马克思说:“人的本质并不是单个人所固有的抽象物,实际上,它是一切社会关系的总和。”社会关系对人,就如同水对于鱼一样重要。不过,鱼进入水中,可以任意浮沉,而人要在社会关系中进退得当,则需要理性的指导,文化的涵养。人成了世界上唯一有理性的动物,有文化的动物。

这种“理性”与“文化”,就接近庄子所说的“道”。道,一般指道理、道德。道理,即事理,反映事物的规律。人只有按照规律而不是违反规律办事,才能取得成功。道德,指人们共同生活的准则与规范。尽管不同的时代不同的阶级,道德的观点有所差异,但人类有着许多优良的道德传统,则是代代相传,日益发扬光大,如明理诚信、团结友善、尊老爱幼、敬业奉献等,成为“人道”的不变内容。作为一个社会的人,作为依赖群体才能生存繁荣的人类一分子,就不能没有这样的“人道”。而要实践这样的“道”,对自己有损社会、集体和他人的个人欲求,就要加以遏止。正如庄子所说,“道人”乃“约分之至也”,即自我约束的结果。

然而,由于缺乏应有的“约分”与约束,近些年来,一些领域和一些人私欲泛滥,见利忘义,损人利己,缺德失道现象频频发生。在商业领域,包括房地产交易在内,不讲信用、欺骗欺诈,已成为一种公害。房屋是人的栖身之所,属于人的生存的基本生活资料,尽管人有贫富之分,居住条件会有很大的差异,然而,再穷的人也要有一个“窝”。为了这个“窝”,许多人穷多年的积蓄,再背上房贷的包袱,希冀购到一处称心的房屋。谁知,恼人的事却纷至沓来。开发商偷工减料,交付的商品房质量、设计不符合约定。中介商在销售过程中则运用隐瞒事实、发布虚假信息、签订虚假合同等手段,进行误导、欺骗,骗取钱财。近些年来,在房屋买卖中引发的争议与案件越来越多,房地产市场成了违背诚实信用原则的“最缺德的地方”之一。

为了获取最大的利润,有些房产商甚至不惜以身试法,他们虽然还没有达到马克思所说的敢于“冒绞首的危险”,却频频钻政策的空子,干一些挑战法纪的事。比如,社会上出现的假离婚现象,企图用假离婚来规避房屋限购的规定,这固然是由于当事人以利害义,不仅玷污了夫妻间美好的感情,违反了社会的公序良俗,而且会有假戏真做的危险,可能导致“赔了夫人(老公)又折兵”的恶果。可是,大量情况表明,不少夫妻所以会跌入这样“假”的陷阱,正是房产中介“出谋策划”的结果。他们用劝说客户“假离婚”的办法,以提高售房绩效,捞取酬金。房产业的这一“灰色秘籍”,在违背诚实经营的职业道德的同时,也践踏了“宁拆十座庙,不毁一桩婚”的社会伦理。更有房产中介在网上恶意编造“房贷新政”谣言,说什么上海将在20169月出台更严厉的购房调控政策,其中一条是针对“假离婚”的。当即引发上海出现了一波离婚高潮。827日,徐汇区民政局离婚登记处被前来办理离婚的市民挤爆,离婚的人群从早上7时就开始排队。杨浦区婚姻登记中心29日不得不采取了“限号离婚”措施。随后,有关方面明确表态,此为谣传,方使离婚买房的现象减少。编造这样的谣言,已涉嫌违法,有关的7名房产中介人已被刑拘,这是罪有应得。严重缺德的人任意胡为,必然要滑到违法的道路上。

据此,亟须加强商业道德,让房地产业经营者身上也流有“道德的血液”,不忘“人诞生在道里”。然而,企业经营者往往对此不以为然,他们念念不忘的,是“企业以追求最大利润为目的”。电视剧《中国式关系》中的不法房产商罗世丰,就将此当做“圣经”。实际上,这是一句利欲熏心的话。企业赚钱虽是天经地义,但是,任何人赚钱都要取之有道,利己而不损人。为了“追求最大的利润”,坑拐蒙骗,假冒伪劣,危害消费者,危害社会,是缺德的行为,也是犯罪的行为,历来为社会所不容。经济学奠基人亚当·斯密写了《国富论》,也写了《道德情操论》,意在说明经济活动必须注意自利与利他两个方面,并将其很好地结合起来。美国有两所著名商学院,哈佛与沃顿,为新生安排的入学第一课,都是讲商业使命和商业道德。古今中外的著名企业和企业家,多是重视“铁肩担道义”的。被称为“中国古代经营之神”的胡雪岩,他“神”在哪里?最重要一条,是诚信为本。他的药店大厅里挂有一块名叫“戒欺”的牌匾,上面写着由胡雪岩亲自拟定的文字:“凡是贸易均着不得欺字,药业关系性命,尤为万不可欺……”这块“戒欺”牌匾不是向外挂给顾客看,而是朝里挂着,专门要药店职工铭记的。这一传统如今仍在杭州的胡庆余堂国药号延续。前几年市场热卖所谓来自马来西亚的高档滋补品“血燕”,尽管利润不菲,胡庆余堂发觉为假货后,坚决拒绝销售。这样的企业虽然也要为自己谋利,但决不欺诈他人,不赚昧心钱,自觉“约分”约束自身的私欲,这就活在“道”里了。

企业活在“道”里,身上就流有“道德的血液”,提升了经营品质,同时也利于掌握经营的道理,即事理、规律。古话说得好:信为人之本,人无信不立。实际上,业无信也是不立的。市场经济也是信用经济,包括房地产业在内的一切企业要能生长发展,长期不衰,最重要一点就是要有信用信誉。明清时际的徽商,所以能在当时激烈的商业竞争中迅速壮大,重要的一条,就是他们“虽为利,非义不取也”。他们当中也有见利忘义的奸商,被人斥之为“徽狗”,但多数能较好处理义利关系。茶商朱文炽贩茶去珠江,到达后错过了大宗贸易时机,新茶就不新了。于是他出售时,自书“陈茶”二字,以示不欺。过去许多历时不衰、绵延长存的百年老店,都是像朱文炽那样,以“货真价实,童叟无欺”的信念,获得顾客的长期信赖。为商不讲信誉,说谎欺诈,也许可以得逞于一时,但终究免不了要摔倒。商以信为本,信誉是商业之魂。当今的房产业欺诈现象频出,在相当程度上已处于失“魂”状态,需要高呼“魂兮归来”,在“道”中健康成长壮大。

 

美国:房产买卖相关规定

/高荣伟

美国买卖房屋很少有纠纷,这缘于美国房地产方面相关法律的健全、执行的严格以及房屋买卖管理的严谨。美国房地产市场经过上百年的发展,已经日臻成熟,房地产法律无论在体系上,还是在内容上都比较完善,相关法律对房屋买卖过程的每一个细节都有详细的规定。但这并不意味着美国房地产买卖过程中不存在纠纷。那么,一旦房产买卖过程中发生纠纷,美国联邦政府有哪些法律、法规来应对呢?

 

房地产经纪人制度

美国房地产经历一百多年历史,在不断纠错中逐步形成一套严格的房地产经纪人制度。

为了保证房地产经纪业的健康发展,美国建立了严格的职业牌照管理制度。法律规定,除一些银行、律师等可以替他人买卖房屋外,其他人代为买卖房屋,必须持有房地产经纪人牌照,否则不能从事房地产经纪业务。这一规定不仅保证了房地产经纪业从业人员的基本素质,而且很好地规范了他们的行为,从而避免了一些机构和个人擅自从事房地产交易的中介活动。“如果没有这一制度安排,房地产经纪人良莠不齐,无疑会加剧买卖纠纷的产生。”业内人士指出。

美国的房地产经纪较为发达,房地产经纪活动几乎渗透到房地产交易市场的每个角落。公开资料显示,美国有超过200万人从事房地产经纪业务,而全美约有85% 的房地产买卖是通过房地产经纪人实现交易的。那么,美国人想要买房的时候,购房者是如何获取房源信息的呢?

原来,美国有一个房源共享系统Multiple Listing ServiceMLS),该系统以会员联盟的形式,将不同房地产经纪公司纳入一个加盟体系。每一个从属于不同经纪公司的经纪人都把房源和求购信息传输到MLS共享数据库中。所有上市的房子在这个系统中都非常透明,一目了然。

需要说明的是,经纪人想加入这个MLS系统,必须向当地经纪人协会提交入会申请,并交纳一定注册会费。只有在获得经纪人协会审批通过之后,该经纪人才能成为MLS系统中的一员,然后,通过MLS系统上传房源、客源信息。在客户购房过程中,房地产经纪人可以帮助客户在系统上找到他满意的房子,也可以带着自己的客人看房、选房,而这房子不必是他所卖的。别的经纪人也是同样,也可以带着他们的客人来买其他经纪人卖的房子。他们彼此互利互惠,因为信息公开,彼此共享,所以藏污纳垢的事在购房过程中很少发生。

MLS系统下,房地产中介代理服务实行的是佣金制度。作为服务的报酬,经纪人将收取房产出售价格一定比例的佣金,而佣金则一律由卖方负担。也就是说,在美国通常是卖家付费,买方不需付经纪人任何费用。这一点与中国买卖房屋的付费方式刚好相反。一般来说,屋主在委托经纪人出售房屋时就订立了合同,佣金一般在6%左右。当买方由别的经纪人带领来买房时,卖方经纪人需分一半的佣金给买方经纪人。

从美国的房地产经纪人制度可以看出,与中国单一中间人不同,美国房屋交易过程中有买方经纪人和卖方经纪人,他们分别代理和维护买卖双方各自的利益。卖方经纪人从事房屋代理销售的业务,而买方经纪人则为买家免费提供一系列服务,包括找寻合适房子、提供市场和生活环境综合分析、专业验房、购房贷款、过户等。房屋买卖的诸多问题,例如产权的纠纷、后续房屋管理等等一系列问题,都要通过双方经纪人协调解决。

终止合同权

这一法律条文涉及合同的解除权问题。房屋买卖对于大多数人来说是一生中最大的投资之一,同时不像其他商品一样可以退货。因此,为了切实保护买主的利益,在美国许多州的房地产买卖合同中,有一重要的条款,称之为终止合同权(Termination Option)。这一条款对于房产的买方非常重要。

美国人的房子都是个性化的。一般情况下,房地产开发商在买了地皮之后,会按照法律的规定和开发的要求,设计若干款式、风格各不相同的房子。这些风格、款式各异的房子,都是根据买主的选择而建的,对于室内,比如卧室、客厅、厨房、阳台、卫生间、地下室、楼梯等,都会清楚地标出具体位置和面积,甚至连电话插座、电灯开关的位置都标得一清二楚,建筑商必须按图施工。交房子时,如果买主发现任何与图纸有出入的地方,都可以提出来,而建筑商必须免费修改。如果是大问题修改不了,那么,就要按照终止合同权这一规定,建筑商要赔款、退款,或者推倒全部重建。一位房地产经纪人举例说:“有个客户在设计好图纸后,又通知开发商把客厅面积增加4平方英尺。由于建筑开发过程中牵涉诸多事项,还要面对众多客户,结果开发商把此事给忘掉了。最后交房时,房主发现了客厅面积并未增加——这已经涉及建筑违约。对此,开发商想赔些款了事,但房主要求退房、退款,于是开发商只好乖乖地退了钱。否则,就得上法庭了。”

终止合同权这一条款在美国各州有相似之处,也有不同点。以德州为例,该条款就是给已经签约并存入定金的买主在一定的时间内(7-10天,有些州可达15),可以以任何理由解除合同。合同解除时,定金将如数退还给买主,买主损失的只是附加费(Option Fee,约50-100美元)Option Fee是买主与卖主在签订合约时,除了定金之外直接支付给卖主的费用。如果买主最后购买了这栋房子,卖主要把Option Fee退还给买主。

在签订Option期间,卖方不可以和其他的买方再订合同,但买方可以无条件解除合同。这一条款对美国房产的买方非常有利。买方通常是在这段时间内请专业的验房师(Home Inspector)做一个全面的上门检查,如果发现有显著问题,例如:地基、屋顶、下水系统等,如果对人体健康造成危害,买方就可以单方面终止合同,要求对方退还定金。在大多数情况下,如果只检查出一些小毛病,这时买方可以要求卖方做一定的维修。往往卖方会接受买方的要求,把不能正常工作的设备修复,或损坏的地方给修好。

美国各州类似于德州的终止合同权这一条款让买家有充分的时间考虑和审核所购房产,从而保护了房产买方的利益。

 

产权调查和产权保险制度

美国房产交易中,产权涉及的事宜由产权公司专门负责办理。

当买主与卖主签订了买卖合同后,产权公司的律师就要开始调查卖主房子的产权记录,即其物业的产权转移等历史情况,同时也要调查该房子的产权上有没有债务,如欠地产税,物业管理及市政府的罚单等。如果存在问题,就一定要解决了才能转移产权;如果卖主不愿意解决所查出的问题,那么买主就可以中断合同,并把定金收回。

值得一提的是,美国买卖房屋时实行的第三方账户(Escrow Account)制度。在美国,绝大多数州政府为了保护房产交易的公平性,往往禁止定金由买方的房地产经纪人或卖方的经纪人控制。否则,一旦卖主违约,买主要求退还定金时,卖主的经纪人就会找各种理由拒绝退还;如果定金是在买主经纪人手里,一旦买主违约,卖主要扣下定金时,买主经纪人也同样会找各种理由拒绝交出定金。所以,美国人把定金存放在中立的第三方——独立于买卖双方外的产权公司手里,这样,一旦发生纠纷,定金就能很快地退还给买主,或者卖主。

产权公司经过调查,如果产权没有任何问题,产权保险公司就可以进入下一道环节——进行买卖双方产权转移和过户手续(Closing)。所有的产权过户手续都是由中立的产权公司办理。当买主与卖主分别签好了过户所需文件,买主就要把付的房款用银行本票(Cashier Check)的形式支付给产权公司,而不是卖主。如果是按揭的话,银行要把贷款额电汇(Wire Transfer)到产权公司的账户上。然后,产权公司根据房地产买卖合同的有关条文,把一些费用,诸如佣金、产权保险、过户的其他杂费,从房款中扣除,并立即支付给卖主。只有到这时候,房地产交易才真正完成。很多卖主在过户后往往数小时内就可以拿到房款,这样,就从根本上杜绝了房地产经纪人介入,抑或控制房款的机会。

需要指出的是,在这一过程中,产权公司会给该房产提供产权保险(Title Insurance),并提供产权保险凭证,以保障产权的合法性、真实性。一旦房产的产权出现问题,或者发生其他意外,产权公司就要按规定承担风险,给予赔偿。

 

纠纷调解与赔偿金储备系统

在房地产交易中,房地产经纪人与消费者如果发生纠纷,消费者投诉渠道有两个:一是房地产经纪人协会,二是州房地产局或房地产委员会下属的房地产仲裁委员会。

这两个组织都可以调处纠纷并做出处罚决定,但两者发挥的作用又有所不同。房地产仲裁委员会是经政府授权,依法可以做出吊销牌照的处罚决定;房地产经纪人协会可对会员进行罚款或劝其退会。房地产经纪人协会虽无权吊销房地产经纪人牌照,但由于协会在行业中的影响,受其处罚的人以后很难在经纪行业中从业,因此房地产经纪人协会对于调解房产买卖纠纷所起的作用不可小觑——实际上,多数情况下,消费者更愿意选择到房地产经纪人协会进行投诉。此外,房地产经纪机构与经纪人之间因佣金分配争议等也可由房地产经纪人协会裁决。

美国法律规定,房地产经纪人或销售员在业务活动中有不良行为,诸如不实陈述、虚假承诺、多头代理、公私款项不分、以不法手段骗取执照、有不良行为记载、做不实广告、因疏忽大意使客户权益受损、隐瞒实际利润等均会受到暂停或吊销执照的处罚。其中因不良行为或过失行为造成客户经济利益损失的,还应承担赔偿责任。

如果房产经纪人采取欺诈的手段给买主或卖主造成很严重的伤害,或者较大的经济损失,买主或卖主告到法院,这时可能犯法的经纪人已经畏罪潜逃,或者法院判决下来,要求犯法的经纪人赔偿受害人的经济损失,但是这个经纪人却没有钱来偿还。此时,如果受害人仅靠舆论的安慰和道义上的支持,而没有得到经济上合理的赔偿,这对于受害人是非常不公平的。这个问题该怎么解决?对此,美国各州建立了经纪人赔偿金储备系统(Recovery Fund)。该系统不是美国联邦政府制定,而是由各州政府制定的,在具体细节上有所差异。有些州设置该系统的赔偿金是由经纪人出的:每个经纪人刚考到执照时要交大约10美元,然后,在每年执照延期时再交纳50美元左右,一直到赔偿金储备系统达到一定数目为止。美国一部分州规定,储备的赔偿金最低额是100万美元,最高170万美元,一般维持在150万美元上下。也有一些州储备的赔偿金比较低,约50万美元左右。一般来说,一次肇事赔偿的最高额可达5万美元。赔偿金储备系统的建立,使受害人的利益切实得到了保障。

此外,房地产经纪机构还会通过过失保险转移来自业务上的风险。据了解,该险种以一宗交易为一个保单。每个房地产经纪人进入房地产机构时,也要交一笔保险费,然后以机构的名义向保险公司投保。在这样的风险安排下,当纠纷发生时便可将风险转移给保险公司。

在美国的买卖房屋过程中,除了产权保险公司、经纪人制度之外,还有许多类似的第三方机构来协助房屋的买卖,比如估价公司、公证公司等。成立这些第三方机构的目的就是为了防范、化解房屋买卖过程中可能产生的纠纷。这些与房地产买卖纠纷相关的第三方机构的设立,是在吸取历史上成百上千的法律纠纷的基础上总结出来的宝贵经验,它们在房屋买卖过程中发挥着各自的功能,在保证房屋买卖公平、合理的同时,促进了房地产行业透明、稳定、蓬勃、健康地向前发展。

编辑:薛华  icexue0321@163.com