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租房的美好时代正在来临
作者:张程     时间:2017-11-23

  随着一线及热点二线城市房价的大幅攀升,买房对于这些城市中的工薪阶层而言越来越遥不可及,租房逐渐成为解决居住需求的替代方案。今年以来,政府多部门也先后出台了多项意在帮助规范住房租赁市场发展的意见和法规,为这一替代方案的可靠性增添了保障。另一方面,身处市场一线的部分房地产企业也已经纷纷行动起来,开始布局租房领域。如万科、龙湖、保利、旭辉等房地产企业都陆续成立了自己的长租公寓品牌。种种迹象似乎都表明,中国房地产市场正在迎来租房的美好时代。
房地产市场从增量市场向存量市场转变是大势所趋。政策层面,今年以来政府的鼓励和扶持力度前所未有。在党的十九大召开期间,国家住房和城乡建设部部长王蒙微透露,“住房租赁管理条例”的立法工作正在加紧进行。呼应了今年5月住房和城乡建设部下发的《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,表明政府对于建立和规范租住房租赁市场下了决心。从市场动向来看,世联行的营业收入从过去几乎完全依赖于增量市场,到2017年上半年,已经有一半来自存量市场。同时,各大房地产开发商对物业运营管理和住房租赁市场的投入和布局一直在加大。租房的美好时代正在来临。

作为A股市场中唯一以新房交易为主的中介服务商世联行,早在2014年就已经感受到了这种转折的前兆,并提前开始将经营的重心逐渐从新房业务向存量房业务转移。“春江水暖鸭先知”,透过世联行的布局可以清晰的看见,房地产市场的这一转变是如何到来,并可以观察到租房市场当前的发展现状。

 

楼市黄金时代结束

中国房地产市场随着中国经济的高速发展和中国城镇化进程的快速推进,在过去的十多年中一路狂飙突进。随着中国经济增长速度的放缓,以及中国城镇化进程已经过半,房地产市场的发展速度也相应的出现了放缓。

2007年中国国内生产总值(GDP)增长速度达到14.2%的高点,随后一路下行,到2015年已经跌破7%,不到2007年增长速度的一半。与此同时,中国的城镇化进程也进入了下半场。根据2016年底国家统计局公布的数据,中国城镇常住人口占到总人口比重的57.35%。如果算上进城务工人员,这一比例还将有较大提升。

与经济大环境相对应,房地产市场在2013年迎来销量的顶峰之后,陷入低迷。尤其是在三线四线城市,“去库存”成为年度热门话题,与之相应的各上市房地产开发公司的业绩也面临重压。房地产市场所面临的严峻形势使得在2015年底的中央经济工作会议上,习近平将“化解房地产库存”作为“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”的五大经济工作重点中的一个,作为未来一段时间经济工作的重点。

2014年的房地产行业内一个基本共识是,房地产的黄金时代已经过去。在这样一个大背景之下,以新房代理销售业务为主营业务的世联行,在2014年已经感受了房地产市场不景气所带来的寒意,也看到了中国房地产增量市场的黄金时代已经一去不复返。在当年,世联行即开始对房地产存量市场进行布局,对商业、住宅、写字楼物业的运营管理业务进行投入。同时,推出服务于开发商和购房者的移动互联网综合服务平台,并开展与房地产交易密切相关的金融服务业务。

世联行营业收入结构的变化也反映了房地产市场格局的改变。从世联行近年来的营业收入情况来看,曾经一度占世联行营业收入90%以上的代理销售和顾问策划服务,近年来一直不太景气。代理销售业务的营业收入增长速度总体呈下降趋势,尤其是20169月末开启的新一轮房地产政策调控之后,代理销售业务2017年上半年营业收入的增长速度从去年的32%下滑到13%。顾问策划服务的下滑更为明显。无论是从服务的项目数量上,还是营业收入的规模上,从2013年开始,顾问策划业务就一直在下滑。

作为国内三大房地产服务商之一,世联行服务的对象涵盖国内最大的几家房地产开发商,如恒大、万科、保利、华侨城等。代理销售和顾问策划服务是世联行提供的主要服务,从这两项业务近年来持续不景气的情况来看,也印证了新房黄金时代已经结束。

 

租房成风口

针对房地产市场的不景气情况和严重的库存,2015年底中央提出“化解房地产库存”的工作目标。从2016年初开始,一轮始于一线城市和部分二线热点城市的房价暴涨潮很快席卷全国,以北京、上海、深圳为代表的一线城市房价涨到了平均每平米4万至5万元。这意味着对于工薪阶层而言,买房已经遥不可及,租房成为解决居住需求的替代方案。

在中国社会生活的日常中,租房因为缺少权益保障,在人们心目中始终无法代替买房成为解决居住问题的生活方式。然而随着政府政策扶持力度的加大,人们的态度开始有了转变。

2017717日,广州市发布《加快发展住房租赁市场工作方案》,首次提出了“租购同权”字样,改变了人们对于租房的刻板印象,也直接引爆了大众对于租房的讨论。

广州市发布的新规中提出,保障租赁双方权益,支持租赁居住方式。并明确提出,“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。”

“租购同权”,尤其是明确了子女就近上学的“同权”,彻底牵动了公众的敏感神经。名校一直稀缺的社会资源,也是附着在房子上的最大附加价值之一。如果租房者子女能够享有和购房者子女一样的入学权利,那么以租房作为一种生活方式未尝不是一种可选方案。

720日住建部等九部门又联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,随后深圳、广州、南京、杭州、合肥、郑州等试点城市很快也发布了相应的工作细则。与此同时,国资委、住建部还下发了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知,提出试点城市可以利用集体建设用地建设租赁住房,以增加租赁住房的供应量。724日,上海率先拍出两幅“只租不售”的租赁住房建设地块。

政府的支持使得人们开始重新审视“租房”这一印象中缺少保障的生活方式的可靠性。

政策的利好很快点燃了市场的热情。1020日,龙湖集团旗下长租品牌冠寓正式亮相上海。龙湖集团副总裁韩石表示,长租公寓将成为龙湖的第四大主航道业务,三年内将做到营收超过20亿元的规模。在此之前,万科、保利、旭辉等大型房地产商也已经在长租市场进行了布局。另外,在长租公寓领域的创业和资本较量也早已暗流涌动。

 

租房市场的大生意

研究报告显示,2016年中国住房租赁市场规模为1.1万亿元,这一数字到2020年将增长到1.6万亿元,到2030年将超过4万亿元。巨大的市场空间使得各路资本争相涌入。

世联行从2015年开始探索公寓项目,并在2016年开始推广其长租公寓品牌——红璞公寓。目前其运营的长租公寓间数已经达到4.5万间,覆盖全国25个一线和二线城市。在广州和武汉两地的长租公寓市场中的市场占有率均为第一。在杭州的集中式公寓市场中的市场占有率也是排名第一。根据世联行的发展规划,预计2017年将完成10万间的签约目标,到2020年达到50万间的规模。

中国的租房市场长期以来处于分散状态,多由个人房主进行分散出租。在美国、日本等租房市场较为发达的国家,品牌公寓的市场占有率达到10%以上,而在中国这一数字尚不到2%。如果品牌公寓的市场占有率按10%计算,以中国租房市场的规模,则需1000万间品牌公寓,而目前市场上可提供的数量不到百万间,发展的空间巨大。

品牌公寓的运作模式分为分散式和集中式两种。链家网旗下的自如公寓主要是分散模式,即从个人房主手中获取房源,经过统一形式的装修之后出租,利润主要来自租金差价和附加服务费。附加服务包括,公共区域的定时保洁服务,私人区域的预约保洁服务,和小额消费贷款、房租分期付款等金融服务。

分散式模式灵活性强,能满足租客的个性化需求。但是缺点也很明显,它对平台的管理能力提出了更高的要求,同时在规模效应上不如集中式模式。

世联行的红璞公寓以集中模式为主,兼有分散模式。集中模式主要是通过向政府机构、企业等获取整栋或者数个楼层的房源,进行统一改造和装修后出租。其盈利模式同样是租金差和附加服务费。与分散模式稍有不同的是,其附加服务还包括拥有一定体量的向租客提供公共服务的商铺,例如咖啡厅、健身房等。

国际上成功的品牌公寓的盈利主要来源于附加服务费收入。根据世联行披露的数据,其长租公寓项目的主要收入同样来自附加服务收入,租金差收益只占其业务收益的40%

目前获取房源对于长租公寓而言是一大难题,因为企业前期投入较大,成本回收周期往往需要2~3年。因此拿房时通常会签时间较长的合约,如10年。但对于个人房主而言,并不愿意将房子如此长期限的出租。世联行的房源主要来自政府和房地产开发企业的自持物业。目前世联行又在积极与村体系的留用地物业管理进行合作。由于村集体的留用地物业只有集体产权,无法办理个人产权凭证,目前在房地产市场中的流通性比较差,是长租公寓的理想房源之一。

根据世联行2017年半年报披露的数据显示,公寓在装修完成后两个月的出租率达到94.5%,颇受市场欢迎。今年上半年,世联行长租公寓业务实现营业收入6700万元,同比增长近5倍。虽然该部分业务带来的收入占整个营收的比例还比较小,但是随着营业周期加长,运营规模扩大,运营经营丰富,预期该部分未来带来的收益将很可观。